El mercado corporativo inmobiliario en Colombia está atravesando una inflexión en la vacancia de oficinas en los corredores más cotizados de Bogotá. La oferta nueva tocó su piso histórico en 2025 y las empresas han comenzado a firmar contratos sobre espacios que todavía están en construcción.
Entrevista con Roberto Cáceres, director general de Colliers International para Colombia
Roberto Cáceres es el director general de Colliers International para Colombia, firma global de servicios inmobiliarios corporativos con presencia en más de 60 países. En esta entrevista, Cáceres explica cómo el trabajo híbrido redujo la demanda de oficinas, cómo el e-commerce transformó el mercado de bodegas y que los centros comerciales tienen asegurado su futuro. También revela por qué los inversionistas extranjeros prefieren entrar al inmobiliario colombiano desde el lote y no desde el edificio terminado.
Hoy hay sobredemanda de oficinas en Bogotá. ¿Es esta escasez una señal de recuperación o una advertencia para el mercado?
Está claro que hubo un momento en el que estuvimos en sobreoferta de oficina. En pandemia y postpandemia, porque veníamos construyendo y la gente salió con la teoría de que nadie iba a volver a la oficina. Y aquí hay algo importante en cuanto a la elasticidad de la oferta, es decir, yo no puedo sacar un proyecto mañana y venderlo. Para tener un proyecto en punto listo para empezar, te puedes demorar entre dos y tres años. La pandemia fue hace seis años. Entonces, mientras que se acabó esa tendencia —que fueron casi tres a cuatro años—, hasta ahora los desarrolladores de oficinas están terminando de estructurar sus proyectos para ofertarlos.
Yo me acuerdo de una charla que tuve en Camacol hace un año y les decía: "Apúrenle con las oficinas porque para el otro año vamos a estar por debajo del 5% de vacantes". La demanda se mantiene y con el rebote postpandemia, aumenta la demanda, luego se sostiene, y la oferta se queda quieta. Entonces esa vacancia se llenó muy rápido.
Los desarrolladores están diciendo: "Esperemos qué pasa con la inestabilidad política". Lo que se traduce en inestabilidad económica, lo que se convierte en tasas altas, en menor utilidad de un proyecto y altos costos. Porque un crédito de constructor puede valer un 50% más que hace seis meses. Entonces yo digo: "No, con esas tasas no arranco porque la factibilidad no me da."
¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario corporativo desde pandemia?
Antes era un caso absolutamente excepcional trabajar desde la casa. Luego viene la pandemia en donde se va al otro extremo. Algunos colegas dijeron que las oficinas iban a desaparecer, que todo iba a quedar en la casa: el club, la familia, la oficina y el negocio. Y eso se vio en unas vacancias importantísimas a nivel mundial en los edificios de oficina. Se emigró de un 100 % en la casa a un híbrido en donde solamente se iba a la oficina a las reuniones y finalmente llegó para quedarse el modelo híbrido. Yo creo que eso va a ir disminuyendo con el tiempo. Cada vez se va a ver más la necesidad de estar en la oficina. El tema de que las oficinas iban a desaparecer, no ocurrió. Particularmente Colombia fue supremamente resiliente en términos de oficinas.
¿Qué tipo de inversionistas están llegando al segmento inmobiliario corporativo en Colombia y qué buscan?
En Colombia hay unos retos para que invierta un inversionista extranjero sofisticado. Lo primero es que el inversionista local tiene expectativas de retorno menores a las de los extranjeros. En los últimos años, y sin meterme en política, el riesgo país ha subido mucho. Esto se traduce en el valor de la tasa que espera un inversionista. En cambio, un fondo local y con capacidad de inversión dice: "Yo no cobro ese riesgo país porque lo entiendo. Yo ya sé cómo se matan las pulgas acá".
¿En dónde están las verdaderas tasas de retorno importantes? En el desarrollo. Entonces los extranjeros están diciendo: "Me devuelvo en la cadena de valor del sector inmobiliario. Ya no compro el edificio construido, sino que compro el lote, me alío con un constructor, le doy la plata y me meto en el modelo de construcción, bien sea para rentar o para vender, y me quedo desde el principio hasta el final."
¿Cómo ve la recuperación del mercado y qué garantías tienen hoy los arrendatarios ante el alza de precios?
Yo creo que toca ver dos ópticas: primero el inversionista-constructor-ofertante, y por otro lado los inquilinos. Yo le diría al inquilino: si está bien ubicado en su oficina y tiene un contrato con valores competitivos, quédese donde está y asegure su contrato de arrendamiento. Porque si se va a buscar una nueva oficina, puede encontrar la misma área con un 50 % más del precio. Y si ve la valorización, el aumento del valor de las rentas versus el aumento del valor de una renta atada a la inflación, realmente se está por debajo de lo que se han incrementado los precios por metro cuadrado de las oficinas.
Si usted está buscando área de oficinas, lo primero es estar listo para pagar un poco más. Entienda que con las nuevas tendencias, ya no necesita tanta área, váyase a un edificio de última generación para que esas personas, si usted quiere atraerlas a la oficina, tengan unos incentivos adicionales para ir. Esas son las oportunidades que le va a empezar a ofrecer el mercado, y de pronto no necesariamente en lo que llamamos la zona noroccidente o el Central Business District, porque ahí los valores están muy altos.
Yo haría un muy buen estudio de dónde están mis empleados —no solamente los que toman la decisión, sino los colaboradores en volumen— para ver qué zonas me sirven. Porque muchas veces las oficinas están lejos de donde vive la gente que trabaja en ellas. De pronto la idea no necesariamente es trasladarse. Para eso también tenemos un área de project management donde le analizamos qué tanto está utilizando las oficinas, qué áreas están sobreutilizadas, qué espacios están subutilizados y qué se puede remodelar dentro de sus instalaciones para ganar atractivo y para que sea más eficiente el uso de los espacios.
¿Cómo está el mercado de logística e industrial y hacia dónde va?
También antes, durante y después de la pandemia tuvimos un incremento acelerado del e-commerce en cuanto a lo industrial y la logística. Por lo tanto, la demanda de bodegas también chocó, y el mercado ha ido creciendo lentamente en la medida que la bancarización mejora, pero no mantuvo esa curva acelerada. En postpandemia muchos de los derivados del e-commerce, en términos de logística, empezaron a disminuir inclusive áreas que ya habían adquirido. Porque si el país sigue como va, esperemos que el sistema multimodal logístico empiece a operar en Colombia. Entonces el parque de bodegas debe ubicarse allí. Si la industria empieza a crecer en términos de transformación de materia prima, esas zonas —como puede ser Gachancipá o la zona del sur de Bogotá— pueden llegar a tener una reactivación, pero en este momento no lo veo.
¿Hacia dónde va el retail y los centros comerciales?
Los centros comerciales dejaron de ser solamente un lugar donde comprar y se volvieron un sitio donde tener una experiencia. Hacia allá va el retail, los locales comerciales, los centros comerciales generando experiencia. Lo que incluye el aire libre, la naturaleza, y zonas de esparcimiento. Entonces de pronto los valores por metro cuadrado bajan, pero es la forma de mantener la circulación de los centros comerciales. Los convencionales —con locales de usos que no son de experiencia y con grandes anclas— están en procesos de renovación importantes.
Si lo vemos desde el lado del inversionista —que son los fondos inmobiliarios o las personas naturales que quieren invertir—, empiezan a ver temas importantes de retorno. Si ya no soy usuario de un local, sino inversionista, ¿qué me interesa? Buscar inquilinos que duren bastante tiempo, invertir poca plata, que me garantice que está en un negocio que no se quiebra porque no quiero aumentar la rotación, y que me paguen una buena renta.
