El mercado inmobiliario colombiano está dejando atrás uno de los ciclos más complejos de los últimos años, pero la recuperación que comienza a observarse no significa un regreso al modelo que impulsó el auge de la vivienda durante la década pasada, advierten analistas. Hoy el sector se enfrenta a una nueva realidad marcada por menos subsidios, mayores costos de construcción, cambios demográficos y nuevas formas de demanda que están modificando la manera en que los colombianos compran, arriendan e invierten en vivienda.
Ese es el nuevo mapa de un sector que representa el 4,1 por ciento de la economía colombiana y genera alrededor de 1,6 millones de empleos en el país. Sin embargo, su peso es mucho menor al observado en 2016, cuando llegó a representar el 7,3 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), advierte el BBVA Research en su más reciente 'Informe Situación Inmobiliaria 2026'.
Menos subsidios
Uno de los factores que más ha cambiado el panorama es la reducción de los subsidios para la compra de vivienda. Según el estudio, en 2025 se entregaron cerca de 43.000 subsidios de vivienda, apenas la mitad de los 86.000 logrados en 2021. A ello se suma un aumento de los costos de construcción que ha superado el crecimiento de los precios de venta de las viviendas. Las alzas del salario mínimo y los mayores costos financieros han reducido los márgenes de las constructoras y obligado a replantear estrategias comerciales.
La situación ha golpeado especialmente al segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), donde los subsidios son determinantes para cerrar financieramente la compra de una vivienda. Por esa razón, la recuperación del mercado ha sido desigual entre segmentos, advierte el estudio.
Hogares distintos
No es lo único que ha cambiado. BBVA Research identifica un fenómeno que tendrá consecuencias profundas en el sector durante los próximos años: la transformación de los hogares colombianos. El tamaño promedio de los hogares pasó de 4,4 personas en 1993 a apenas 2,8 personas en 2025, una tendencia que continuará profundizándose en las próximas décadas. Hoy, los hogares unipersonales representan el 24,3 por ciento del total del país, con una presencia muy fuerte en Bogotá y en varias regiones del sur de Colombia.
Este cambio está obligando a las constructoras a replantear el diseño de los proyectos y a desarrollar viviendas más compactas, con mayores espacios comunes y servicios compartidos. La demanda ya no está concentrada solo en las familias tradicionales, sino que incorpora cada vez más a personas solas, parejas sin hijos y adultos mayores que buscan soluciones habitacionales diferentes a las que predominaban hace apenas una década.
Compras desde el exterior
Otro fenómeno que está redefiniendo el mercado es el creciente peso de los colombianos residentes en el exterior. Según el informe, estos compradores ya participan en cerca del 10 por ciento de las ventas de vivienda nueva del país y su presencia supera el 15 por ciento dentro del segmento de vivienda No VIS. La estabilidad de los ingresos en moneda extranjera, las oportunidades de inversión y la intención de mantener vínculos patrimoniales con Colombia han convertido a este grupo en uno de los actores más dinámicos del mercado.
Al mismo tiempo, la vivienda está dejando de ser vista solo como un lugar para habitar y gana relevancia como vehículo de inversión. El crecimiento del turismo y de las rentas cortas ha impulsado esta tendencia. En la actualidad existen más de 116.000 alojamientos de renta corta en Colombia, una dinámica que ha fortalecido la demanda de vivienda en diferentes destinos turísticos y mercados regionales.
Auge del arriendo
Quizás uno de los cambios más visibles es el crecimiento sostenido del mercado de arrendamientos. Para los analistas del BBVA Research, las dificultades para acceder a vivienda propia, asociadas a tasas de interés, capacidad de pago y menores subsidios, han llevado a que cada vez más hogares opten por vivir en arriendo. En 2025, Colombia contaba con cerca de 19 millones de hogares, de los cuales 7,7 millones viven en arriendo, frente a 7,2 millones que habitan viviendas propias.
"Vemos que más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto sobre los más pobres. Sin embargo, el 56 por ciento de los contratos de arrendamiento en el país siguen siendo verbales o informales", explica Mauricio Hernández, economista de BBVA Research. Esta informalidad limita el acceso a mecanismos de protección jurídica y dificulta el acceso a productos financieros para millones de familias.
Potencial aún
Pese a los desafíos, el informe destaca que el mercado inmobiliario colombiano conserva un enorme potencial de crecimiento. La razón principal es que el déficit habitacional sigue siendo elevado. El 26,8 por ciento de los hogares del país presenta algún tipo de déficit de vivienda, equivalente a cerca de 4,9 millones de hogares. Ese faltante garantiza una demanda estructural importante para los próximos años, siempre que existan condiciones de financiación, oferta y mecanismos de apoyo adecuados, señalan los expertos de la entidad.
"Colombia sigue teniendo una necesidad importante de vivienda. El reto será lograr que la oferta, las condiciones de financiación y los mecanismos de apoyo permitan responder a esa demanda de manera sostenible", afirma Hernández. La recuperación parece haber comenzado, pero el verdadero desafío para constructores, inversionistas y compradores será adaptarse a un mercado que ya no se comporta como el de hace diez años, puntualiza el informe.
