El mercado inmobiliario colombiano está experimentando una transformación profunda. Según el informe Situación Inmobiliaria 2026 de BBVA Research, el sector enfrenta un escenario de mayores costos, cambios demográficos y nuevas formas de habitar e invertir en vivienda. El déficit habitacional continúa afectando a cerca de 4,9 millones de hogares colombianos, lo que representa aproximadamente el 26,8% del total de hogares del país.
Menos subsidios y cambios en la demanda
Uno de los factores clave es la reducción de subsidios. Durante 2025 se otorgaron alrededor de 43.000 subsidios de vivienda, menos de la mitad de los 86.000 registrados en 2021. Esto, sumado al aumento en los costos de construcción y las tasas de interés, ha reducido la capacidad de compra de las familias. Como resultado, las ventas de vivienda nueva, aunque muestran una leve recuperación desde finales de 2024, aún están por debajo de los niveles históricos.
Hogares más pequeños y unipersonales
El tamaño promedio de los hogares colombianos se redujo de 4,4 personas en 1993 a 2,8 en 2025. Los hogares unipersonales ya representan el 24,3% del total, especialmente en las grandes ciudades. Esto impulsa la demanda de viviendas compactas y proyectos adaptados a hogares pequeños.
Arriendos en aumento y formalización pendiente
Actualmente, Colombia tiene cerca de 19 millones de hogares, de los cuales 7,7 millones viven en arriendo, superando a los 7,2 millones que poseen vivienda propia. Sin embargo, el 56% de los contratos de arrendamiento son informales o verbales, lo que limita el acceso financiero y la protección legal de los inquilinos.
La vivienda como inversión
El crecimiento del turismo y las rentas cortas está cambiando la lógica del mercado. Existen más de 116.000 alojamientos de renta corta en Colombia, y los colombianos residentes en el exterior participan en aproximadamente el 10% de las ventas de vivienda nueva, cifra que supera el 15% en el segmento no VIS.
Perspectivas del sector
A pesar de los cambios, la demanda estructural sigue siendo alta. El sector inmobiliario representa el 4,1% de la economía nacional y genera 1,6 millones de empleos. BBVA Research concluye que el modelo de la última década, basado en subsidios y hogares grandes, está dando paso a un nuevo paradigma con mayor peso de inversores, arriendos y viviendas pequeñas.
