En medio de un entorno desafiante para la construcción en Colombia, marcado por la volatilidad de las tasas de interés, el impacto del salario mínimo y la incertidumbre regulatoria, el sector inmobiliario busca señales de estabilidad. Roberto Moreno, presidente de Amarilo, expone en esta entrevista su visión sobre la evolución reciente del mercado, las estrategias de la compañía y las perspectivas de crecimiento, al tiempo que plantea propuestas para reactivar la vivienda y fortalecer la confianza de los hogares.
El 2025 fue un año difícil para el sector de la construcción. ¿Cómo están los indicadores ahora?
El año pasado, el momento más difícil fue 2023, cuando se presentaron más desistimientos. Fue un contraste fuerte frente a lo que ocurrió durante la pandemia, cuando se alinearon varios factores positivos: tasas de interés bajas, mayor ahorro de los hogares y cambios en las necesidades de vivienda. Las familias permanecieron más tiempo en casa, redujeron gastos como viajes y lograron ahorrar. Eso facilitó la compra de vivienda. Además, el trabajo remoto generó nuevas demandas de espacio, como áreas para oficina o estudio.
En ese contexto, las ventas se dispararon y alcanzamos cifras récord en preventas durante 2021 y 2022. Sin embargo, posteriormente llegó una “tormenta perfecta”: alta inflación y tasas de interés elevadas. La inflación impactó directamente los costos de construcción, lo que redujo los márgenes, especialmente en proyectos ya vendidos donde no es posible trasladar esos incrementos al cliente.
El año pasado empezamos a ver un alivio, con la reducción de tasas y una inflación cercana al 5%. No obstante, nuevas decisiones como el aumento del salario mínimo volvieron a generar presión inflacionaria y sobre las tasas. A pesar de ello, soy optimista. En Colombia se siguen formando hogares, existe un déficit habitacional importante y la vivienda continúa siendo una inversión sólida para las familias. Quien compra hoy para entrega en dos o tres años probablemente recibirá su vivienda en un entorno de tasas más favorables.
El año pasado escrituramos cerca de 9.000 viviendas por aproximadamente $2,5 billones. Para este año, nuestra meta es alcanzar $3,6 billones en ventas y $3,1 billones en escrituración.
¿Cómo han manejado el aumento en precios de la vivienda social?
Es un punto muy relevante, especialmente por los topes máximos de la vivienda de interés social. Ante incrementos elevados, tomamos la decisión de analizar caso por caso. A los clientes que ya habían comprado no podíamos trasladarles un aumento del 23%, porque simplemente no podrían cerrar su compra. En cambio, mantuvimos los incrementos dentro de los rangos que habíamos proyectado, alrededor del 7% u 8%, cumpliendo lo prometido. Nuestro objetivo no es aumentar precios indiscriminadamente, sino garantizar clientes satisfechos que confíen en nosotros y nos recomienden.
Ustedes tienen presencia en varias ciudades. ¿Cómo ha sido esa diversificación?
Estamos presentes en 18 ciudades de Colombia. La diversificación es clave porque cada mercado tiene dinámicas distintas. En la costa Caribe, por ejemplo, tenemos una presencia importante, especialmente en Cartagena y Barranquilla. Quiero destacar el papel de las administraciones locales, particularmente en Barranquilla, donde llevamos cerca de 16 años trabajando. Ha existido una política consistente de atraer inversión y desarrollar la ciudad. Programas locales como “Mi Techo Propio” han sustituido iniciativas nacionales y han permitido que muchas familias accedan a vivienda.
En Bogotá ocurrió algo similar con “Reactiva tu Compra”. En Cartagena, después de años difíciles en la administración, hoy vemos un liderazgo enfocado en atraer inversión y mejorar la ciudad. Para nosotros es fundamental trabajar de la mano con las autoridades locales, porque temas como licencias, servicios públicos y certificaciones dependen de esa relación. Hemos entregado más de 160.000 viviendas en 33 años, y actualmente el 35% de nuestras ventas proviene de referidos. Eso refleja la importancia de cumplir y superar las expectativas de los compradores.
¿Cómo les ha ido en nuevas ciudades como Pereira?
En Pereira iniciamos operaciones en noviembre, en alianza con un constructor local. Actualmente desarrollamos tres proyectos: uno de vivienda de interés prioritario, uno de interés social y uno no VIS en Cerritos, llamado Mukava. La comercialización ha sido muy positiva. En vivienda VIS estamos vendiendo entre 40 y 60 unidades mensuales, mientras que en el segmento alto las ventas oscilan entre cinco y ocho unidades al mes. La acogida ha sido extraordinaria.
¿Qué otros proyectos tienen en desarrollo?
Este año vamos a lanzar 21 proyectos en distintas ciudades como Ibagué, Villavicencio y Barranquilla. En esta última, recientemente lanzamos proyectos no VIS como Velario, ubicado en la zona norte, y otros desarrollos como Rivera del Río y Altos de la Reserva.
¿Cómo enfrentan la incertidumbre regulatoria y política en el sector?
Es un desafío importante, pero no podemos detener la operación. Tenemos una responsabilidad con miles de empleados y clientes. La demanda de vivienda sigue existiendo: las familias se forman, crecen y necesitan un hogar. Debemos avanzar con cautela en las inversiones, pero siempre pensando en el futuro. Además, estamos participando en iniciativas con entidades como el BID, donde se están construyendo propuestas para el próximo gobierno en temas como vivienda, transición energética y reactivación económica. Eso genera optimismo.
¿Sigue siendo rentable enfocarse únicamente en vivienda?
La vivienda sigue siendo un negocio predecible en comparación con otros segmentos como oficinas o comercio. Sin embargo, la diversificación geográfica es fundamental. En el caso de oficinas, por ejemplo, se pensó que desaparecerían, pero la realidad es que la gente está regresando. En proyectos como Cora, en Bogotá, tenemos una demanda superior al 130% de la oferta disponible. Es un desarrollo con excelente ubicación y conectividad, lo que lo hace muy atractivo.
¿Qué proyectos destacan en ciudades como Cartagena y Barranquilla?
En Cartagena estamos desarrollando proyectos en la zona norte, como Santorini dentro del macroproyecto Refugio del Mar. Es una zona con gran proyección, donde ya se han establecido colegios, infraestructura y servicios. También participamos en desarrollos en Serena del Mar, donde ya hemos construido más de 2.000 viviendas. Creemos firmemente en el crecimiento de esta zona y planeamos lanzar nuevos proyectos allí.
¿Qué otras ciudades están en su radar?
Estamos evaluando oportunidades en Cali, aunque creemos que es importante avanzar paso a paso. No se trata de expandirse sin control, sino de consolidar cada mercado antes de entrar a uno nuevo.
Sobre subsidios, ¿cree que los programas locales están reemplazando adecuadamente a “Mi Casa Ya”?
Los subsidios locales han tenido un impacto positivo, como se ve en Bogotá y Barranquilla. Son fundamentales para que las familias logren el cierre financiero de su vivienda. Sin embargo, consideramos que debe existir una política nacional que complemente estos esfuerzos. El déficit habitacional es alto y se requieren soluciones estructurales.
¿Qué propuestas plantearán al próximo gobierno?
Hemos trabajado en propuestas relacionadas con la disponibilidad de suelo urbanizado y el fortalecimiento del cierre financiero de los hogares. Estas iniciativas serán presentadas próximamente y buscan reactivar el sector de manera sostenible.
¿Qué mensaje le envía al país?
El mensaje es de optimismo. Colombia tiene un gran potencial y debemos trabajar en unión, pensar en el futuro y participar activamente en las decisiones del país. Es fundamental elegir líderes que generen confianza y permitan avanzar hacia el desarrollo.
