Asambleas de Propietarios: Guía Práctica para Participación y Decisiones
En el contexto de las asambleas ordinarias que se realizan durante los primeros tres meses del año en edificios, conjuntos residenciales y unidades inmobiliarias cerradas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, surgen numerosas dudas entre los copropietarios. La abogada Nora Pabón Gómez, especialista en el tema, responde las consultas más frecuentes recibidas por los lectores.
¿Cómo Funcionan las Votaciones en Edificios Residenciales?
Una de las preguntas recurrentes se refiere al mecanismo de votación: "¿En un edificio residencial cómo se deben hacer las votaciones? ¿Se cuenta un voto por apartamento?"
La respuesta es matizada: Según la Ley 675 de 2001, los coeficientes de copropiedad determinan la participación de los propietarios en la asamblea general. Sin embargo, la Corte Constitucional, en sentencias C-522 y C-738 de 2002, estableció que esta regla se aplica principalmente para decisiones de contenido económico en edificios destinados a vivienda. En otros casos, rige la norma de un voto por cada unidad privada. Para inmuebles con usos diferentes al residencial, siempre se considera el coeficiente. Es fundamental revisar cada reglamento de propiedad horizontal específico.
Verificación del Quórum: Aspecto Crítico
Otra consulta frecuente cuestiona: "¿Es necesario verificar el quórum en varios momentos durante la asamblea?" Esta preocupación surge porque en reuniones presenciales, los últimos puntos suelen decidirse por los pocos propietarios que permanecen hasta el final.
La abogada Pabón Gómez es enfática: Sí, es imprescindible rectificar el quórum al momento de las votaciones, especialmente si hay ausencias notorias. La Ley 675 exige más de la mitad de los propietarios para deliberar y la mitad más uno de los asistentes para tomar decisiones. Este descuido es uno de los motivos más comunes para impugnar resoluciones asamblearias.
Reglas de Funcionamiento y Participación
Los lectores también preguntan: "¿Pueden el administrador y el Consejo de Administración dictar reglas al comienzo para limitar el uso de la palabra?"
Las normas detalladas para el funcionamiento de la asamblea pueden estar contempladas en el reglamento interno o manual de convivencia, lo que asegura mayor organización y participación. No hay inconveniente en que la asamblea establezca, al inicio, tiempos máximos para cada intervención, respetando los derechos de todos los participantes.
Es crucial recordar que las deliberaciones deben referirse a los puntos del orden del día. Las quejas particulares deben presentarse por separado ante el administrador o consejo, salvo que el asunto competa específicamente a la asamblea según el reglamento.
Validez de la Asamblea sin Administrador o Revisor Fiscal
Una duda común es si la asamblea es válida sin la presencia del administrador o revisor fiscal. La respuesta es afirmativa: ni el administrador ni el revisor fiscal forman parte de la asamblea, que está conformada exclusivamente por propietarios. Los informes anuales, cuentas, presupuestos y balances deben someterse a consideración del consejo, pero si estos representantes no pueden asistir, pueden delegar en otra persona. La asamblea puede reunirse válidamente sin su presencia.
Suspensión del Decreto de Salario Mínimo: Impacto en Propiedad Horizontal
En desarrollo noticioso relevante, el Consejo de Estado decretó mediante auto del 12 de febrero de 2026 la medida cautelar de suspensión provisional de los efectos del Decreto 1469 del 29 de diciembre de 2025, que establecía el aumento del salario mínimo.
La decisión judicial ordena a las entidades demandadas (Presidencia, Ministerio de Trabajo y Ministerio de Hacienda) que dentro de los 8 días calendarios siguientes a la notificación expidan y publiquen un nuevo decreto fijando el porcentaje transitorio de aumento para 2026.
Este decreto suspendido había generado "consecuencias negativas para empresarios, entidades y especialmente para empleados y trabajadores", según explica la abogada Pabón Gómez. Para asumir estos aumentos, muchas organizaciones debieron revisar y recortar presupuestos y reducir personal.
En el contexto específico de las copropiedades, la suspensión plantea reflexiones sobre la seguridad jurídica en la elaboración de presupuestos y en la suscripción de contratos, particularmente los de vigilancia, seguridad y aseo, que suelen estar vinculados a ajustes salariales.
La noticia llega en momento de cierre de la columna, y dado que el auto judicial tiene 63 páginas, la especialista no alcanza a hacer comentarios detallados como cuando se expidió el decreto original, pero destaca la importancia de este desarrollo para el sector inmobiliario.
Consultas y Publicación
Para consultas específicas sobre propiedad horizontal, los lectores pueden enviar sus preguntas concretas, sin anexos, al correo redaccioneconomicas@eltiempo.com. Los artículos nuevos de la abogada Nora Pabón Gómez se publican cada sábado, continuando con la atención de casos diferentes consultados por lectores que han quedado pendientes mientras se priorizaban las relacionadas con asambleas ordinarias.
