Asambleas de conjuntos: ¿Cómo se calcula el aumento en la cuota de administración?
En la temporada de asambleas anuales de propietarios en edificios, conjuntos residenciales y condominios, la discusión se centra en el incremento de las cuotas de administración. Con el aumento del 23% en el salario mínimo para 2026 decretado por el Gobierno Nacional, muchos residentes se preguntan cómo afectará esto sus gastos mensuales y qué mecanismos legales regulan estos ajustes.
La ley no establece fórmulas automáticas
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no existe una fórmula automática que vincule directamente el aumento de las cuotas de administración con indicadores como el salario mínimo o el Índice de Precios al Consumidor (IPC). La normativa colombiana otorga a la asamblea de copropietarios la facultad exclusiva de aprobar el presupuesto anual y determinar los costos reales de operación de cada conjunto residencial.
El abogado Esteban García Jimeno, Consultor Senior en la firma Holland & Knight, explica que "la Ley 675 no fija montos mínimos o máximos de incremento de las expensas comunes, ni impone parámetros obligatorios como IPC o salario mínimo". Lo que sí establece claramente es que las cuotas deben corresponder estrictamente al presupuesto anual aprobado por la asamblea, facultad que se recoge principalmente en el artículo 38 de la ley.
El papel decisivo de las asambleas
El procedimiento ordinario requiere que la reunión anual se realice dentro de los tres primeros meses del año, convocándose a más tardar el 31 de marzo o en la fecha prevista en el reglamento interno. La citación debe hacerse con al menos 15 días de antelación mediante convocatoria formal dirigida a cada propietario.
"Salvo que se requiera una mayoría calificada, con el 50 por ciento más uno se considera válidamente constituida", precisa García Jimeno. Con ese quórum decisorio, los copropietarios aprueban el presupuesto y, en consecuencia, el valor de las expensas comunes que se distribuyen según coeficientes y módulos de contribución establecidos.
El impacto real del salario mínimo
Aunque la circular externa 0028 del Ministerio de Trabajo y Vivienda señala que la determinación del valor de las cuotas no depende de factores "externos" como el salario mínimo, en la práctica este indicador tiene un peso significativo en los presupuestos. Esto se debe principalmente a los gastos en servicios de aseo, jardinería y seguridad, que representan una porción considerable de los costos operativos.
Nora Pabón Gómez, abogada asesora en derecho inmobiliario especializada en propiedad horizontal, plantea que "la realidad es que ajustes basados solo en el IPC del 5,10 por ciento no alcanzarían a cubrirse los gastos requeridos", especialmente porque empresas de vigilancia y aseo comienzan a fijar tarifas de acuerdo con el salario mínimo.
El caso específico de la vigilancia privada
Raquel Garavito, presidenta de Fedeseguridad, afirma categóricamente que "la tarifa mínima de vigilancia en materia de seguridad privada no se puede definir por IPC ni por la ley de la oferta y la demanda... esta tarifa es regulada, obligatoriamente e indexada al salario mínimo". La directiva califica como error afirmar que la tarifa pueda ajustarse con inflación, porque "induce a la ilegalidad y por tanto es inaplicable".
Garavito atribuye este estándar a obligaciones del marco normativo, con referencia al artículo 92 del Decreto Ley 356 de 1994, señalando que la tarifa debe cubrir:
- Salario mínimo legal vigente
- Horas extras y recargos nocturnos
- Pagos dominicales y festivos
- Auxilio de transporte
- Prestaciones sociales completas
- Dotación y supervisión
- Costos operativos básicos
La variación anual de la tarifa no se explicaría solo por el aumento del salario mínimo, sino también por cambios derivados de la reforma laboral, incluyendo reducción de jornada, ajustes en costos de dominicales y festivos, y modificaciones en la distribución de jornada diurna y nocturna. En esta suma compleja, Garavito plantea que el incremento real de la tarifa "puede acercarse casi al 31,5 por ciento".
Mecanismos de ajuste y controversias
García Jimeno señala que, aunque la Ley 675 no regula una fórmula de referencia específica, ello "no impide" que los reglamentos de propiedad horizontal incorporen mecanismos transitorios de ajuste mientras se adopta la decisión final de la asamblea. Bajo este escenario, "si el reglamento autoriza a la administración para efectos de ajustar las expensas comunes con base en algún parámetro específico, esta podría efectuar dicho cobro".
Sin embargo, el experto advierte que la viabilidad práctica depende de que sea muy claro en forma, términos y montos, porque "cualquier ambigüedad o falta de certeza derivará muy seguramente en controversias internas y potenciales procesos en los que se requiera la reliquidación de los incrementos".
Para los copropietarios que enfrenten aumentos unilaterales no aprobados, García Jimeno plantea dos vías de acción:
- Oponerse al pago del incremento ilegal, cancelando solo el monto vigente válidamente aprobado por la Asamblea
- Interponer una acción judicial bajo el procedimiento especial de solución de controversias en propiedad horizontal, buscando declarar la ilegalidad del cobro
La ponderación real de los gastos
El punto crucial, según los expertos consultados, es que "los porcentajes del salario mínimo y del IPC no se suman de forma directa, sino que se ponderan según el peso real de cada gasto dentro del presupuesto". Esto significa que si un conjunto residencial concentra gran parte de su gasto en rubros intensivos en mano de obra, el aumento del salario mínimo tendrá una incidencia mayor en el total de la cuota.
Por el contrario, si el peso presupuestal está distribuido en otros contratos o servicios con dinámicas económicas distintas, la variación final puede ser significativamente diferente. Esta ponderación debe reflejarse transparentemente en el presupuesto que se somete a consideración de la asamblea de copropietarios.
Francisco Azuero, profesor de la Facultad de Administración de la Universidad de los Andes, menciona que la "resolución de actualización de tarifas obliga a pagar como mínimo 9,77 salarios mínimos a partir del 25 de diciembre de 2025", en referencia a la actualización de tarifas en vigilancia, tema que incide directamente en los presupuestos de copropiedades que contratan este servicio.
La discusión presupuestal en las asambleas anuales se cruza inevitablemente con el comportamiento de los contratos de vigilancia y aseo, servicios que según datos gremiales emplean cerca de 400.000 personas formalmente en Colombia, y donde los costos laborales representan aproximadamente el 85 por ciento del valor total del servicio.
