La abogada Nora Pabón Gómez resuelve las inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal, incluyendo la elección de consejos de administración, el pago retroactivo de cuotas y la devolución de excedentes.
Modalidades para elección del consejo de administración
Pregunta: En la Asamblea Ordinaria del 29 de marzo de mi conjunto, se eligió el Consejo de Administración mediante mayoría simple, resultando ganadora la plancha 1 con 16 votos frente a 12 de la plancha 2 y 5 votos en blanco. Posteriormente, en una Asamblea Extraordinaria, un residente afirmó que debía aplicarse el sistema de cuociente electoral, otorgando representación a ambas planchas, y señaló que el Consejo actual y sus decisiones serían ilegales ya que el Reglamento no lo establece. Solicito su orientación sobre la validez de la elección realizada y el procedimiento a seguir, considerando que el Reglamento de Propiedad Horizontal no contempla expresamente el cuociente electoral ni este se había aplicado antes.
Respuesta: El sistema de cuociente electoral aplica cuando está expresamente previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal o cuando la Asamblea, antes de realizar la elección, lo adopta como mecanismo de votación ante el vacío del reglamento. En caso contrario, se pueden utilizar otros sistemas que hayan sido aplicados de manera habitual en la copropiedad. Por tanto, si el reglamento no contempla el cuociente electoral y la Asamblea no aprobó previamente su aplicación para esa oportunidad, no habría fundamento para cuestionar posteriormente la validez de la elección realizada. No obstante, para garantizar mayor transparencia y representación en futuras elecciones, la Asamblea podría definir previamente el sistema a utilizar, lo cual se incluirá en reforma del reglamento.
Pago retroactivo de cuotas de administración
Pregunta: ¿Qué validez legal tiene el incremento de cuotas de administración con efecto retroactivo? Se realiza la asamblea en marzo, abril o mayo: en esta aumentan las cuotas de los meses anteriores y durante varios meses exigen pagar "el mayor valor de la cuota" correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril.
Respuesta: Es necesario tener en cuenta que en la mayoría de los casos el presupuesto rige de enero a diciembre de cada año y que de igual forma el incremento de los servicios se produce anualmente. En algunos reglamentos se prevé que mientras se realiza la asamblea se puede cobrar un valor provisional que solo será definitivo cuando se aprueba el presupuesto anual. Por ello se hacen los reajustes del caso. En síntesis, depende de lo que apruebe la asamblea de propietarios de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Por otra parte, en el análisis que se realice para definir este caso, se deben considerar varios aspectos:
- La asamblea sí puede aprobar un presupuesto anual y una nueva cuota que aplique desde enero, aunque la reunión ordinaria se haga en marzo o abril. Esto ocurre porque el presupuesto normalmente cubre toda la vigencia anual.
- La validez del cobro retroactivo depende de lo que determine el reglamento de propiedad horizontal y de las decisiones formales de la asamblea. Si el reglamento prevé cuotas provisionales mientras se aprueba el presupuesto, luego puede hacerse el ajuste por diferencia.
- No cualquier retroactivo es automáticamente válido. La administración debe poder demostrar: que la asamblea aprobó el presupuesto y la cuota; que el reglamento permite ese mecanismo o, al menos, no lo prohíbe; y que el cobro corresponde realmente a cuotas del mismo período presupuestal.
En síntesis, la asamblea de copropietarios puede aprobar el presupuesto anual y fijar cuotas de administración con aplicación para toda la vigencia fiscal, incluso si la reunión se realiza meses después de iniciado el año. Sin embargo, para cobrar diferencias retroactivas correspondientes a enero, febrero o meses anteriores, debe existir soporte en el reglamento de propiedad horizontal, en el presupuesto aprobado y en el acta de la asamblea.
Devolución de excedente de cuota de administración
Pregunta: En el Conjunto Residencial donde habito se aprobó el Presupuesto Anual y se dividió entre 12 meses y por las 64 casas y se sacó una cuota mensual y retroactiva a enero. A la tal cuota mensual, no se le ha aplicado el Coeficiente de Copropiedad y me ha tocado pagar más. ¿Puedo pedir la reliquidación de la cuota mensual y la devolución o acreditación de la diferencia?
Respuesta: El valor de las cuotas de administración se desprende del presupuesto aprobado y este se debe sujetar al coeficiente de copropiedad o módulo de contribución según lo determine el reglamento de propiedad horizontal. Si el presupuesto no cumple con estos parámetros legales, tiene derecho a solicitar que le ajusten el valor pagado e incluso que le reintegren lo no debido, pero antes debe pedir que se revise el presupuesto y de manera urgente sea subsanado el vicio en la asamblea (extraordinaria). De lo contrario, regirá lo decidido por la asamblea, pero podrá impugnar en el término y condiciones fijados por la Ley; en este caso, dos meses después de la reunión.
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