Protección contra fraudes en contratos de arriendo: cinco filtros indispensables en Colombia
En el contexto actual donde las denuncias por prácticas ilegales y suplantación de identidad han experimentado un aumento significativo en Colombia, las autoridades y expertos en el sector inmobiliario han establecido una serie de recomendaciones fundamentales para proteger a los ciudadanos antes de firmar contratos de arriendo. Estas medidas buscan prevenir fraudes y pérdidas económicas que pueden afectar tanto a arrendadores como a arrendatarios.
El panorama preocupante de las prácticas ilegales
Según datos oficiales de la Superintendencia Financiera correspondientes al año 2025, se registraron 603 denuncias formales y 3.565 consultas relacionadas con prácticas ilegales en el ámbito contractual y financiero. Además, se implementaron 11 medidas administrativas específicas por captación ilegal de recursos. Estas cifras evidencian la necesidad urgente de fortalecer los mecanismos de verificación antes de concretar cualquier acuerdo que involucre dinero o patrimonio inmobiliario.
Los cinco filtros de confianza para contratos de arriendo
1. Verificación exhaustiva de identidad
El primer y más fundamental paso consiste en confirmar de manera irrefutable que la persona con la que se realiza el acuerdo es exactamente quien dice ser. Los expertos advierten que documentos como:
- Fotografías borrosas de cédulas de ciudadanía
- Imágenes recortadas o incompletas de documentos de identificación
- Archivos reenviados por terceros sin verificación directa
No son válidos como mecanismos de verificación confiable. La Fiscalía General de la Nación ha documentado numerosos casos donde delincuentes han utilizado datos biométricos de manera indebida para abrir cuentas bancarias o adquirir productos financieros sin la autorización correspondiente de los titulares reales.
2. Consulta de procesos y registros públicos
El segundo nivel de protección implica realizar una revisión minuciosa para determinar si existen procesos judiciales o registros administrativos asociados a la persona en bases de datos públicas. Este análisis debe realizarse con extremo cuidado, considerando siempre la posibilidad de homónimos o información que no esté directamente relacionada con la decisión que se pretende tomar. El objetivo principal es identificar riesgos relevantes específicamente para el tipo de relación contractual que se busca establecer.
3. Revisión de antecedentes disciplinarios y fiscales
En un tercer nivel de profundidad, se recomienda encarecidamente consultar antecedentes en entidades oficiales como la Procuraduría General de la Nación, que permite acceder a información detallada sobre aspectos disciplinarios, fiscales, penales y contractuales. Esta verificación resulta especialmente relevante en acuerdos de arriendo que implican manejo de recursos económicos significativos o relaciones de confianza prolongadas en el tiempo.
4. Búsqueda en medios de comunicación y fuentes abiertas
El cuarto paso consiste en realizar una investigación sobre la presencia de la persona en medios de comunicación tradicionales, digitales y fuentes abiertas de información. Aunque una publicación aislada no constituye prueba definitiva de culpabilidad, puede revelar patrones de comportamiento, conflictos recurrentes o inconsistencias en declaraciones que ameriten un análisis más profundo antes de avanzar con la firma del contrato de arrendamiento.
5. Trazabilidad documental al momento de cerrar el acuerdo
Finalmente, al momento de proceder con la firma del contrato, es fundamental verificar con precisión en qué calidad específica actúa cada persona, ya sea a título personal, como apoderado legal o como representante autorizado de una empresa o entidad. Además, los expertos recomiendan dejar evidencia documental completa y organizada, incluyendo condiciones contractuales claramente especificadas y registros detallados de todas las conversaciones mantenidas, especialmente aquellas realizadas a través de canales digitales como correo electrónico o aplicaciones de mensajería.
Mecanismos legales ante incumplimientos contractuales
Cuando un arrendatario incumple las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, por ejemplo al no pagar el canon correspondiente durante varios meses consecutivos y negarse posteriormente a entregar el inmueble, el arrendador tiene derecho a iniciar acciones legales específicas para dar por terminado el contrato, recuperar la propiedad y exigir judicialmente el pago de todas las sumas adeudadas.
Según directrices del Ministerio de Justicia y del Derecho de Colombia, este tipo de conflictos contractuales pueden gestionarse a través de diferentes mecanismos alternativos de resolución de disputas como:
- Casas de Justicia distribuidas en todo el territorio nacional
- Centros de Conciliación autorizados
- Centros de Convivencia Ciudadana
- Conciliadores en equidad certificados
- Defensoría del Pueblo
- Notarías públicas
- Personerías municipales
Si, una vez terminado formalmente el contrato mediante estos mecanismos, el arrendatario persiste en no entregar voluntariamente el inmueble, el arrendador puede presentar una demanda civil específica de restitución de inmueble arrendado, para que un juez competente ordene la devolución inmediata del bien y el pago correspondiente de todos los perjuicios económicos causados durante el período de ocupación irregular.
La implementación sistemática de estos cinco filtros de verificación, combinada con el conocimiento de los mecanismos legales disponibles, constituye la estrategia más efectiva para proteger los intereses de todas las partes involucradas en contratos de arriendo en Colombia, reduciendo significativamente los riesgos de fraudes y conflictos jurídicos posteriores.
