En un entorno económico donde la protección del patrimonio es prioridad para los hogares, la vivienda usada se ratifica como uno de los activos más sólidos en Colombia. Según el seguimiento trimestral y anual del Banco de la República, los precios de la vivienda usada registraron una valorización real del 7,10% durante 2025, consolidándose como el principal motor de riqueza de las familias en el país.
Esta cifra confirma que 2025 cerró con la mayor valorización anual registrada en 12 años, superando los registros históricos desde septiembre de 2013, cuando el incremento real fue del 7,68%. El dato no es menor, pues el cálculo del Emisor se refiere al aumento de precios en términos reales; es decir, el valor neto que ganan las propiedades por encima de la inflación, garantizando que el dinero invertido en ladrillos no solo mantenga su poder adquisitivo, sino que genere rentabilidad efectiva.
Factores detrás de la valorización
Mario Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas, explica: “La valorización inmobiliaria no es un tema de suerte, es un tema de demanda. Los inmuebles que se valorizan son aquellos que muchas personas quieren comprar o arrendar, porque están bien ubicados, tienen buena distribución y están en sectores con desarrollo urbano”. También detalla que el crecimiento nominal estuvo alrededor del 12% al comparar el cuarto trimestre de 2025 frente al mismo periodo de 2024. En ese sentido, la valorización representa una “muy buena noticia” para los propietarios, ya que permite soportar una inflación proyectada para este año de hasta 7%.
A pesar de la buena noticia, el líder gremial aseguró que el sector enfrenta vientos en contra por cuenta de la política monetaria. “Ese 7,10% es, sin duda, un dato positivo en términos de solidez patrimonial, pero requiere leerse en el contexto de la inflación y las tasas de interés actuales”, precisó. El nivel de la tasa de interés del Banco de la República, situada en el 11,25%, encarece el crédito hipotecario, lo que puede ralentizar la velocidad de las ventas debido a que las cuotas mensuales para los nuevos compradores resultan más altas. No obstante, para quienes compran de contado o con recursos propios, esta valorización funciona como un respaldo sólido de que su inversión está creciendo por encima de la media de otros activos financieros menos estables.
El mapa de la valorización
El informe del Banco de la República abarca un espectro geográfico amplio que permite entender el comportamiento del mercado en los principales centros urbanos y sus zonas de influencia. La medición toma como referencia nueve ciudades principales: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cúcuta, Manizales, Neiva y Villavicencio. Además, la muestra integra datos clave de municipios aledaños que han ganado protagonismo habitacional, como Soacha (Cundinamarca) y los municipios del Valle de Aburrá: Bello, Envigado e Itagüí.
Solo en el último trimestre de 2025, el valor ganado por las viviendas usadas en estas zonas fue del 2%, lo que demuestra un cierre de año dinámico para el sector. Para garantizar la precisión de estas cifras, el Emisor utiliza una muestra basada en los avalúos de préstamos de vivienda reportados por las principales entidades financieras del país, entre las que se encuentran BBVA, Davivienda, AV Villas, Bancolombia, Banco Caja Social y Colpatria.
Tendencia: de la crisis del Upac a la estabilidad
Si bien el mercado inmobiliario ha enfrentado retos recientes, la tendencia de crecimiento ha sido casi ininterrumpida desde finales de 2023. La única excepción en este ciclo reciente se presentó en el primer trimestre del año pasado, cuando se registró una caída del 1,12%. No obstante, al observar la fotografía de largo plazo, el panorama es de estabilidad y crecimiento. Los datos recopilados por el Banco de la República desde marzo de 1988 revelan que, en un periodo de 38 años, la vivienda usada ha acumulado una valorización real del 30,8%.
Esta cifra adquiere mayor relevancia cuando se contrasta con los periodos de crisis. El registro histórico identifica que el peor momento de desvalorización para el sector ocurrió entre 1996 y 2003, años marcados por la dura crisis del Upac (Unidad de Poder Adquisitivo Constante) y una recesión que afectó transversalmente a la economía colombiana. Superada esa crisis histórica, la propiedad raíz ha demostrado una capacidad de recuperación superior frente a otros activos financieros, consolidándose como la inversión predilecta por su facultad de generar riqueza real y sostenida en el tiempo.
Vivienda: patrimonio e inversión
Este comportamiento al alza tiene una doble lectura positiva para los propietarios. Por un lado, para quienes adquieren vivienda con el fin de habitarla, el incremento real del precio significa que su patrimonio o riqueza familiar se conserva y crece de forma segura. Por otro lado, para quienes ven la vivienda como un vehículo de inversión para entregar en arriendo, los beneficios son dobles. En este caso, al aumento del valor real del inmueble se le suma la renta mensual que generan los alquileres.
Sin embargo, para los inversionistas que buscan una aproximación precisa a su rendimiento, los expertos sugieren un cálculo detallado: al aumento del precio y la renta recibida se le deben restar los periodos de vacancia (tiempo que la vivienda dura desocupada), el pago de impuestos, los arreglos eventuales y el mantenimiento periódico necesario para conservar el activo en óptimas condiciones.
La ventaja competitiva de lo usado
En lo que va de 2026, la vivienda usada ha registrado un incremento en su participación dentro del mercado inmobiliario. Este comportamiento responde a factores como la disponibilidad para entrega inmediata, lo que evita la exposición a las variaciones en los costos de los materiales de construcción que afectan a los proyectos sobre planos. Asimismo, la demanda se concentra en barrios con infraestructura y servicios ya establecidos. En este segmento, se observa una mayor flexibilidad en el cierre de los precios de venta, en contraste con la rigidez que caracteriza al mercado de vivienda nueva.
Adicionalmente, la relación entre costo y beneficio por metro cuadrado muestra que los inmuebles usados ofrecen áreas mayores a precios inferiores en comparación con las unidades a estrenar, lo que permite el acceso a espacios más amplios por el mismo valor de inversión o uno menor. Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.
