Asambleas de copropietarios 2026: decisiones cruciales para conjuntos residenciales
Las asambleas de propiedad horizontal que se realizan durante los primeros meses del año establecerán el rumbo financiero y operativo de conjuntos residenciales y edificios para todo 2026, en un escenario marcado por incrementos significativos en costos laborales y gastos operativos que presionarán los presupuestos de las copropiedades.
Impacto nacional en vivienda urbana
En Colombia, donde aproximadamente el 50% de las viviendas urbanas se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal, las determinaciones que se adopten en estas reuniones afectarán directamente las finanzas de propietarios e inquilinos. Según datos del Fedelonjas, el país cuenta con alrededor de 15 millones de viviendas urbanas, de las cuales cerca de 7,5 millones pertenecen a este régimen que abarca conjuntos residenciales y edificios en todos los niveles socioeconómicos.
"Las decisiones colectivas terminan impactando la vida diaria y las finanzas de todos", afirmó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, quien destacó la diversidad de realidades pero la convergencia en la importancia de estas determinaciones.
Marco legal y temporal
De acuerdo con la normativa vigente, la asamblea ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año dentro de los tres meses siguientes al cierre del ejercicio contable, estableciendo como fecha límite habitual el 31 de marzo, salvo que el reglamento interno de cada copropiedad especifique otra fecha diferente.
Para 2026, el incremento de gastos asociados a servicios de vigilancia, aseo y administración, sumado al decreto del salario mínimo, añade presión adicional sobre los presupuestos que deberán aprobarse en estas reuniones.
Temas centrales de discusión
La asamblea representa el máximo órgano de decisión dentro de una copropiedad, donde propietarios o sus apoderados analizan y votan asuntos fundamentales para el funcionamiento del inmueble:
- Aprobación del presupuesto anual y fijación o incremento de cuotas de administración
- Definición de obras de mantenimiento, mejoras y prioridades de inversión
- Contratación de servicios esenciales como vigilancia y aseo
- Establecimiento de expensas extraordinarias cuando se requieran recursos adicionales
- Ajustes a reglas internas de convivencia y modificaciones al reglamento
- Elección de integrantes del consejo de administración y revisor fiscal
Requisitos de quórum y mayorías
Para que las decisiones adoptadas en asamblea sean válidas, deben cumplirse requisitos específicos de participación:
- El quórum deliberatorio exige un número plural de copropietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de copropiedad
- Las decisiones ordinarias requieren el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes presentes y representados
- Para asuntos de mayor impacto, como ciertas expensas extraordinarias, se necesitan mayorías calificadas del 70% de los coeficientes
Los coeficientes de copropiedad corresponden al porcentaje de participación que tiene cada apartamento o local dentro del conjunto, determinando tanto el peso del voto como la proporción en que cada propietario asume los gastos comunes.
Participación activa y preparación
Desde Fedelonjas se ha reiterado el llamado a participar activamente en estas reuniones, destacando que "lo que se apruebe allí puede definir el rumbo de los costos en 2026". La organización insiste en la importancia de revisar previamente:
- Información financiera detallada y presupuesto propuesto
- Ejecución presupuestal del año anterior
- Estado de la cartera morosa
- Contratos vigentes de servicios esenciales
- Propuestas de obras o expensas extraordinarias
Alternativas de participación
Aunque la asistencia no siempre es obligatoria, la ausencia implica no participar en decisiones que afectan directamente los costos mensuales. Algunos reglamentos internos contemplan multas por inasistencia que pueden alcanzar hasta dos veces la cuota de administración, cuando estas sanciones están expresamente previstas y respetan el debido proceso.
Cuando un propietario no puede asistir, tiene la opción de delegar su representación mediante un poder escrito que debe definir las atribuciones del delegado, estar firmado por ambas partes y entregarse a la administración antes del inicio de la reunión, según las directrices del Ministerio de Justicia y del Derecho.
Convocatorias extraordinarias
La convocatoria a asamblea extraordinaria puede realizarla el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos el 20% de los coeficientes de copropiedad, cuando surjan asuntos urgentes que no puedan esperar a la reunión ordinaria programada.
En un contexto donde la mayor parte del presupuesto de una copropiedad se destina a contratos de vigilancia, aseo, mantenimiento y personal administrativo, las decisiones que se tomen en estas asambleas determinarán no solo la sostenibilidad financiera de los conjuntos, sino también la calidad de vida de sus residentes durante todo el año 2026.
