Impacto directo de las tasas de interés en el mercado de vivienda bogotano
El mercado inmobiliario de Bogotá cerró el año 2025 como el principal motor de recuperación nacional, registrando un crecimiento del 22,5% en ventas, cifra muy superior al promedio del país que se ubicó en 9,5%. Sin embargo, el panorama para 2026 presenta desafíos significativos debido a la alta sensibilidad de la demanda al costo del crédito hipotecario.
La advertencia del sector constructor
Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, alertó sobre el efecto directo que tienen los incrementos en las tasas de interés sobre las ventas de vivienda. Según el análisis del gremio constructor, por cada aumento de un punto porcentual en las tasas, las ventas anuales de vivienda de interés social (VIS) pueden disminuir hasta un 6%, mientras que en el segmento no VIS la reducción sería del 4%.
"La demanda es altamente sensible al costo del crédito", afirmó Chiriví durante una entrevista exclusiva. "Esta sensibilidad resulta particularmente relevante para el año 2026, donde el comportamiento de las tasas será determinante para sostener la recuperación del sector".
El papel crucial de los subsidios distritales
El crecimiento registrado en 2025 estuvo fuertemente impulsado por los programas de subsidios implementados por el Distrito Capital, los cuales compensaron la ausencia de apoyos nacionales. A través del plan Mi Casa en Bogotá, se asignaron aproximadamente 20.000 subsidios durante el año pasado mediante tres programas específicos:
- Oferta Preferente: Permite a los hogares asegurar recursos con hasta año y medio de anticipación
- Reduce tu Cuota: Aporta cerca de medio millón de pesos mensuales para el pago del crédito hipotecario
- Reactiva tu Compra: Proporciona un subsidio equivalente a dos salarios mínimos cerca del momento de escrituración
Estos programas facilitaron significativamente el cierre financiero de numerosas transacciones, especialmente en un contexto donde desapareció el subsidio a la tasa que ofrecía Mi Casa Ya. Para 2026, el Plan Mi Casa en Bogotá mantiene una meta cercana a los 13.000 subsidios, demostrando continuidad en el respaldo institucional a la demanda.
Balance positivo pero con retos por delante
Durante 2025, Bogotá y Cundinamarca comercializaron cerca de 47.500 viviendas, con un crecimiento del 22,5% frente al año anterior. El segmento VIS representó el 73% de estas ventas, registrando un crecimiento del 24%, muy por encima del comportamiento nacional donde este segmento apenas creció entre 4% y 5%.
"Bogotá se consolidó en 2025 como la capital de la vivienda de interés social", destacó Chiriví. La ciudad representa el 35% de la actividad constructora del país, ayudando a compensar la menor dinámica en otras regiones.
Oferta y nuevos instrumentos urbanísticos
Aunque las ventas superaron los lanzamientos durante 2025 (47.500 unidades comercializadas frente a 40.000 lanzadas), el sector muestra signos de reactivación en la oferta, con un crecimiento del 35% en lanzamientos partiendo de una base baja.
El ordenamiento territorial ofrece oportunidades significativas mediante:
- Normas urbanísticas específicas para proyectos cercanos a troncales de transporte masivo
- Incentivos para construcciones sostenibles con mejor mezcla de usos y mayores alturas
- Transferencia de derechos de construcción que habilita suelo estratégico para VIS
Actualmente, Bogotá cuenta con 653 proyectos activos que suman aproximadamente 37.000 unidades en oferta, donde el 62% corresponde a vivienda de interés social.
Efectos del aumento salarial y perspectivas
El incremento del salario mínimo presenta desafíos tanto para la oferta como para la demanda. En el lado de la oferta, los costos de mano de obra (que representan entre 20% y 25% de los costos directos) podrían aumentar entre 15% y 17%, presionando la viabilidad financiera de los proyectos.
Para la demanda, la sensibilidad al costo del crédito se convierte en el factor determinante. "Con un aumento de un punto porcentual en las tasas de interés, las ventas anuales pueden reducirse cerca de 6% en vivienda VIS y 4% en vivienda no VIS", reiteró el gerente de Camacol.
Expo Vivienda 2026 como punto de encuentro
La feria Expo Vivienda 2026, programada para el 21 y 22 de febrero en el Cubo de Colsubsidio, se presenta como un espacio crucial para articular la ruta de adquisición de vivienda. Contará con 52 expositores, 36 constructoras y más de 100 proyectos, incluyendo oferta de departamentos invitados como Tolima para segunda vivienda.
Participarán entidades financieras, generadores de subsidios distritales, cajas de compensación y constructores con proyectos para distintos segmentos, buscando que los hogares encuentren en un solo lugar toda la información necesaria para tomar decisiones informadas.
En un entorno macroeconómico complejo, la vivienda en Bogotá mantiene oportunidades, pero el comportamiento de las tasas de interés será el factor determinante para sostener la recuperación del sector durante 2026.
