La compleja realidad de los consejos de administración en conjuntos residenciales
La Ley 675 de 2001 establece con claridad que es obligatorio contar con un consejo de administración en aquellos conjuntos de carácter "comercial o mixto" que estén integrados por más de 30 bienes privados, excluyendo específicamente parqueaderos y depósitos. Para otros tipos de conjuntos, esta disposición se convierte en facultativa, permitiendo cierta flexibilidad en su implementación.
¿Qué ocurre cuando nadie quiere asumir el rol de consejero?
Esta pregunta resuena en numerosas asambleas de copropietarios a lo largo del país. Analicemos detalladamente las diversas situaciones que pueden presentarse:
- Conjuntos residenciales sin voluntarios: Cuando la norma no es obligatoria para el tipo de conjunto, será la asamblea general de copropietarios quien deberá nombrar al representante legal, funcionando el conjunto sin este órgano específico. Esta misma dinámica aplica para conjuntos mixtos o comerciales que cuenten con menos de 30 unidades privadas.
- Conjuntos comerciales y mixtos con más de 30 unidades: En estos casos, el nombramiento del consejo es obligatorio por ley y debe estar integrado como mínimo por un número plural impar, generalmente tres consejeros como base.
- Continuidad del consejo anterior: Surge entonces la interrogante: ¿el consejo de administración anterior puede seguir funcionando cuando nuevos copropietarios se niegan a integrarlo? La respuesta depende del reglamento de propiedad horizontal. Si este establece un periodo específico, el consejo perderá su ejercicio al vencerse dicho término. Si no existe un plazo definido, será necesario que los antiguos consejeros presenten su renuncia formal para interrumpir el ejercicio de sus funciones.
- Ausencia total del consejo: ¿Qué consecuencias enfrenta un edificio o conjunto que carece completamente de consejo de administración? En estas circunstancias, el administrador deberá redoblar esfuerzos para fortalecer los canales de comunicación con los copropietarios, asegurando que estos conozcan en detalle todas las gestiones que se están realizando.
La verdadera función de los consejos de administración
Es fundamental comprender que los consejos de administración cumplen primordialmente una labor de control y supervisión, no de coadministración. Para ejercer esta función adecuadamente, sus miembros deben poseer un conocimiento profundo de las múltiples obligaciones que recaen sobre el conjunto: normativas vigentes, reglamentos internos, y compromisos jurídicos y administrativos diversos.
Resulta imposible que una persona ejerza un control efectivo cuando desconoce las obligaciones y normas que rigen la administración en el marco de la propiedad horizontal. Esta falta de conocimiento puede generar vacíos de supervisión con consecuencias significativas.
El lado humano de la administración voluntaria
Quienes desempeñan funciones como consejeros lo hacen generalmente de manera voluntaria, motivados por el deseo de ejercer liderazgo para beneficio de la copropiedad. Esta realidad hace particularmente difícil e injusto que, con frecuencia, su "pago" consista en maltratos, insultos, injurias y actos que van en contra de la convivencia pacífica.
Para los nuevos consejos de administración que se están conformando, desde este espacio les deseamos la mejor actitud por parte de todos los copropietarios. Los motivamos encarecidamente a capacitarse de forma constante, pues ser miembro de este órgano de control genera compromisos y obligaciones sustanciales, muy por encima de cualquier privilegio.
Nota importante: Es fundamental recordar que para ser miembro del consejo de administración se requiere ser propietario. Las únicas excepciones a esta regla se establecen para personas jurídicas que requieren representación legal, o cuando los reglamentos específicos de propiedad horizontal así lo permitan expresamente.
