Asambleas de copropietarios: cuándo procede impugnar decisiones y cómo hacerlo
La abogada Nora Pabón Gómez, especialista en propiedad horizontal, responde consultas frecuentes sobre los mecanismos legales para impugnar decisiones tomadas en asambleas de copropietarios, un tema crucial para la administración de conjuntos residenciales y edificios en Colombia.
Causales de impugnación según la Ley 675
Según el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, las decisiones de la asamblea pueden ser impugnadas cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal. Esto incluye tanto vicios de procedimiento como de fondo que pueden presentarse en diferentes etapas:
- Durante la convocatoria: Por incumplimiento de requisitos legales como términos, anexos obligatorios o falta de notificación a todos los propietarios.
- Al iniciar la asamblea: Por irregularidades en el orden del día, verificación incorrecta del quórum o inicio sin el mínimo requerido de asistentes.
- Durante la reunión: Por adopción de decisiones que se aparten del Reglamento o de la Ley.
- En la redacción del acta: Por incumplimiento de lo establecido en el artículo 47 de la Ley 675 sobre formalidades de las actas.
Plazos y procedimientos para impugnar
Las decisiones pueden ser impugnadas por el administrador, el revisor fiscal o cualquier propietario dentro de los dos meses siguientes a la fecha de celebración de la asamblea. Cuando la decisión implique reforma del reglamento o actos sujetos a registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el término se cuenta desde la fecha de la correspondiente inscripción.
Es importante destacar que en la demanda se puede solicitar ante el juez la suspensión provisional de los efectos de la decisión impugnada, lo que puede evitar daños mayores mientras se resuelve el caso.
Casos prácticos de consultas frecuentes
Caso 1: Un lector consulta sobre la posibilidad de impugnar una decisión de asamblea ordinaria donde se incluyeron temas que requerían quórum calificado del 70%, pero este ni siquiera se determinó formalmente. Aunque al comenzar se estableció el quórum inicial, hubo notoria ausencia de personas después de 4 horas sin nueva verificación, especialmente en un caso de cambio de destinación de un bien común.
Respuesta: En este caso aparecen vicios tanto de procedimiento como de fondo que, después de ser analizados, podrían ser objeto de impugnación. La falta de verificación continua del quórum y la inclusión de temas que requieren mayorías calificadas sin cumplir los requisitos constituyen causales válidas.
Caso 2: Otro propietario consulta sobre una asamblea citada dentro del término estipulado, pero sin anexar los estados financieros y con un listado de deudores con corte del 31 de enero, siendo la asamblea celebrada el 21 de marzo. Esto impidió que varios propietarios ejercieran su derecho al voto, ya que el Reglamento estipula restricciones para deudores.
Respuesta: Aunque la Ley no determina explícitamente que los estados financieros deban anexarse simultáneamente con la citación, la asamblea no podría ejercer debidamente sus funciones de aprobación si estos documentos no son conocidos previamente por los propietarios. Respecto al listado de deudores, el parágrafo segundo del artículo 39 de la Ley 675 exige que tenga corte al día anterior a la asamblea, pues algunos propietarios podrían haberse puesto al día con pagos o realizado acuerdos posteriormente al corte anterior.
Responsabilidades de los órganos de administración
El presidente y secretario de la asamblea, las personas encargadas de verificar la redacción del acta, así como el administrador deben dar cumplimiento estricto a los compromisos adquiridos y a las formalidades legales. Cualquier obstáculo que impida a los propietarios ejercer sus derechos, ya sea para ser designados en cargos o participar en decisiones, por causa de documentación incompleta o desactualizada, podría afectar no solo el derecho de participación sino otros derechos fundamentales, generando vicios en las decisiones y, por consiguiente, causales de impugnación.
Consejos prácticos para propietarios
- Revise cuidadosamente toda la documentación enviada con la convocatoria, verificando especialmente estados financieros y listados de deudores actualizados.
- Asista a las asambleas preparado, con conocimiento previo de los temas a tratar y documentación necesaria.
- Verifique que se cumplan todos los requisitos de quórum y procedimiento durante la reunión.
- Si identifica irregularidades, documente todo cuidadosamente y consulte con un especialista en propiedad horizontal sobre la viabilidad de impugnación.
- Recuerde que el plazo máximo para impugnar es de dos meses desde la celebración de la asamblea (o desde la inscripción en casos especiales).
Para consultas específicas sobre propiedad horizontal, los lectores pueden enviar preguntas concretas al correo redaccioneconomicas@eltiempo.com, donde la abogada Pabón Gómez continúa su labor de asesoría a través de artículos publicados regularmente.
