La paradoja del sector vivienda colombiano: más ventas pero menos construcción
El sector de la vivienda en Colombia presenta una situación paradójica que preocupa a expertos y autoridades. Mientras las ventas de unidades residenciales completaron tres años consecutivos de recuperación durante 2025, alcanzando un crecimiento del 12,4 por ciento, las iniciaciones de obra registraron una preocupante caída del 17,4 por ciento, marcando la cifra más baja desde 2012.
Cifras que revelan una recuperación incompleta
Según datos oficiales de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante el año 2025 se comercializaron 173.632 viviendas en todo el territorio nacional. De este total, 117.099 correspondieron a Viviendas de Interés Social (VIS) y las 56.533 restantes a viviendas No VIS. Aunque esta cifra representa un avance significativo frente al acumulado de 2024, todavía se encuentra muy lejos de las 249.000 unidades que se llegaron a vender durante el pico del mercado en 2021.
"Se presentaron señales de recuperación que nos permitieron confirmar que, a pesar del entorno fiscal complicado y una inflación que impactó a varios sectores de la economía, las familias colombianas querían adquirir una vivienda formal", destacó Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
El motor detrás del crecimiento en ventas
Varios factores impulsaron este crecimiento en las transacciones inmobiliarias durante 2025:
- El dinamismo de la vivienda No VIS dirigida a la clase media
- Tasas de interés más favorables para los créditos hipotecarios
- Subsidios otorgados por las Cajas de Compensación Familiar
- Programas implementados por gobiernos locales para contrarrestar la suspensión de 'Mi Casa Ya'
Al analizar el comportamiento por regiones, se observa que de 20 zonas evaluadas, 10 registraron incrementos anuales en ventas. Los departamentos que mostraron los mejores desempeños fueron:
- Meta
- Quindío
- Antioquia
- Atlántico
- Bogotá
Todos estos territorios presentaron repuntes que superaron el 20 por ciento. En contraste, Bolívar (-82%), Norte de Santander (-31,6%) y Nariño (-28,6%) reportaron las caídas más significativas entre los 10 departamentos que cerraron 2025 con cifras negativas.
La preocupante caída en la construcción
Mientras las ventas mostraban signos positivos, los lanzamientos de nuevos proyectos crecieron un 15,3 por ciento, alcanzando 140.365 unidades. Sin embargo, esta sigue siendo la tercera cifra más baja desde 2013. El segmento No VIS lideró este crecimiento con un repunte del 24,3 por ciento, mientras que la VIS mostró una variación positiva más modesta del 10,9 por ciento.
La verdadera alarma se encuentra en las iniciaciones de obra, que en 2025 llegaron a solo 115.687 unidades tras una caída del 17,4 por ciento. Según Camacol, esta es la cifra más baja registrada desde 2012, lo que evidencia un grave problema estructural en el sector.
"Las iniciaciones responden a decisiones de inversión de largo plazo que requieren certidumbre en costos, reglas claras y estabilidad en el entorno macroeconómico y regulatorio; pero eso es justamente lo que ha faltado durante los últimos años", explicó el gremio constructor.
Factores que complican el panorama
Varios elementos han contribuido a esta situación compleja:
- El incremento del 23% del salario mínimo para 2026, que afecta directamente los costos de construcción
- Menor disponibilidad de subsidios nacionales para vivienda
- Incertidumbre regulatoria sobre control de precios en la VIS
- Entorno fiscal que limita la inversión pública en el sector
"En ese contexto, muchos proyectos que estaban en fase de planeación o preventa no logran dar el paso hacia la iniciación de obra porque el riesgo se volvió demasiado alto", aseguró el presidente de Camacol a medios nacionales.
Perspectivas preocupantes para 2026
De cara al presente año, Camacol mantiene una postura conservadora y advierte que el panorama para el sector vivienda es "absolutamente retador". Las proyecciones indican que las iniciaciones podrían seguir cayendo hasta las 85.000 unidades en 2026, lo que representaría una reducción cercana al 26,5 por ciento frente a las registradas en 2025.
"Esto es especialmente preocupante porque nos aleja aún más de la capacidad de producir vivienda formal al mismo ritmo de la formación de nuevos hogares. Esto aumentaría la informalidad urbana, afectando directamente la equidad y la calidad de vida de los hogares", manifestó Guillermo Herrera.
Los lanzamientos probablemente seguirán esta misma tendencia negativa, en un contexto poco propicio para impulsar nueva inversión. En cuanto a ventas, el desempeño dependerá en buena medida de la ejecución de programas locales de vivienda y de la evolución de las tasas de interés hipotecarias.
Camacol estima que durante 2026 se podrían comercializar entre 150.000 y 190.000 viviendas. "La demanda existe, pero si no se dan las condiciones para que los proyectos sean viables financieramente, la oferta no responderá", agregó el líder gremial.
Recomendaciones para la recuperación
El gremio constructor insiste en que la recuperación del sector en 2026 requiere condiciones específicas:
- Reglas claras y estabilidad jurídica para los inversionistas
- Política de subsidios predecible y de largo plazo
- Decisiones macroeconómicas responsables que no afecten la viabilidad de los proyectos
- Certidumbre en los costos de construcción y materiales
La situación actual representa un desafío significativo para Colombia, donde se forman cerca de 370.000 hogares nuevos cada año, una cifra que supera ampliamente la capacidad actual de producción de vivienda formal. La brecha entre oferta y demanda podría ampliarse aún más si no se toman medidas urgentes para reactivar la construcción en el país.
