Impacto del aumento salarial en las propiedades horizontales
Las asambleas ordinarias de copropietarios en edificios, conjuntos residenciales y condominios han revelado una creciente preocupación por los efectos del incremento desproporcionado del salario mínimo. La abogada Nora Pabón Gómez, asesora externa especializada, responde a las dudas de los lectores sobre este tema crítico que afecta a miles de colombianos.
Ajustes presupuestarios y realidades económicas
Los administradores y consejos de administración enfrentan una labor compleja al elaborar y ajustar los presupuestos anuales. En la mayoría de las copropiedades, el incremento de las cuotas de administración no se ha limitado al 23.7% correspondiente al salario mínimo, sino que ha oscilado entre este porcentaje y el Índice de Precios al Consumo (IPC). Como resultado, los aumentos reales han variado entre el 13% y el 17%, cifras que siguen siendo elevadas para muchos propietarios.
Este panorama afecta especialmente a quienes devengan el salario mínimo, como el personal de vigilancia y otros servicios contratados mediante empresas. Paradójicamente, el incremento salarial no les alcanza para cubrir el alza en las cuotas de sus propias viviendas, sumado a los aumentos en la canasta familiar, salud, educación y servicios públicos.
Consecuencias para pensionados y propiedades comerciales
Los pensionados con ingresos cercanos al salario mínimo enfrentan dificultades para asumir el pago de la administración, lo que podría generar un aumento en la morosidad y desajustes en los presupuestos necesarios para el funcionamiento de cada copropiedad. La situación se agrava en inmuebles de uso comercial y mixto, donde la racionalización de gastos se vuelve imperante ante una posible disminución de usuarios.
En el caso de las oficinas, el trabajo remoto ha reducido significativamente su uso, pero no elimina la obligación de pagar cuotas de administración que, aunque elevadas, resultan necesarias para el mantenimiento de las instalaciones. Vivir o trabajar en propiedad horizontal se está convirtiendo en un lujo cada vez más costoso, según advierten los expertos.
Consultas frecuentes y respuestas legales
Los lectores han planteado numerosas inquietudes sobre cómo cubrir costos adicionales derivados de ascensores, piscinas, cubiertas, terrazas, implementación tecnológica y parqueaderos. A esto se suman las previsiones normativas para atender los requerimientos de las personas con discapacidad.
Piscinas en Viviendas de Interés Social (VIS)
Un propietario consultó sobre la legalidad de limitar el uso de la piscina a los fines de semana en un conjunto de interés social, argumentando altos costos de mantenimiento y cumplimiento normativo. La Ley 675 de 2001 exige un quórum calificado del 70% para disminuir o alterar el uso de bienes comunes. La abogada Pabón Gómez señala que, aunque el presupuesto debe ajustarse, es necesario evaluar factores económicos, normativos y de seguridad, así como las necesidades de todos los residentes, incluyendo aquellos que requieren la piscina por motivos de salud.
Gimnasios y derechos de arrendatarios
Un arrendatario cuestionó la decisión de cerrar temporalmente el gimnasio de su edificio para reducir cuotas de administración. Este caso es similar al de las piscinas, ya que requiere una decisión de asamblea con quórum calificado del 70%. Además, existe la posibilidad de impugnación por parte del propietario y de terminación del contrato de arrendamiento si se vulneran expectativas legítimas de uso.
Accesibilidad para personas con discapacidad
Un propietario denunció la omisión de requerimientos de accesibilidad, como rampas y adecuación de andenes, en el presupuesto presentado a la asamblea. La aplicación de normas que protegen los derechos de las personas con discapacidad no es optativa. Es obligatorio garantizar condiciones de locomoción y acceso a bienes y servicios comunes, respaldado por pronunciamientos judiciales favorables mediante acciones de tutela.
Cubiertas y terrazas
La impermeabilización de cubiertas corresponde al mantenimiento y conservación general del edificio, responsabilidad de todos los propietarios. Los usuarios de terrazas solo deben asumir costos en casos específicos. Delegar esta responsabilidad en unos pocos propietarios no solo es injusto, sino que pone en riesgo la seguridad del inmueble y sus habitantes.
Recomendaciones finales
En este proceso de ajuste presupuestario, administradores y propietarios deben evitar desconocer normas o vulnerar derechos. La explotación de bienes comunes, permitida por la ley, puede ser un instrumento para disminuir cuotas de administración y asumir gastos de inversión. Los administradores deben aplicar normas especiales y jurisprudencia de la Corte Constitucional, recordando su responsabilidad según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.
Para consultas específicas, los lectores pueden enviar sus preguntas al correo indicado, manteniéndose al día con las publicaciones semanales sobre propiedad horizontal y asambleas de copropietarios.
