La paradoja del sector vivienda colombiano: más ventas pero menos construcción
El sector vivienda en Colombia presenta una situación paradójica que preocupa a expertos y autoridades. Mientras las ventas de vivienda completaron tres años consecutivos de recuperación durante 2025, alcanzando un crecimiento del 12,4 por ciento, las iniciaciones de obra cayeron a niveles históricamente bajos, generando incertidumbre sobre la capacidad del país para responder a la demanda habitacional.
Cifras que revelan una recuperación desigual
Según datos oficiales de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante el año 2025 se comercializaron 173.632 viviendas en todo el territorio nacional. Esta cifra representa un incremento significativo frente a los registros de 2024, pero aún se encuentra muy lejos de las 249.000 unidades que se llegaron a vender durante el pico del mercado en 2021.
Del total de viviendas vendidas, 117.099 correspondieron a Vivienda de Interés Social (VIS), mientras que las 56.533 restantes fueron clasificadas como No VIS. Este desempeño es comparable con los registros de 2018, cuando se comercializaron más de 176.300 unidades, pero sigue siendo insuficiente para atender la formación de aproximadamente 370.000 nuevos hogares que se generan cada año en Colombia.
"Se presentaron señales de recuperación que nos permitieron confirmar que, a pesar del entorno fiscal complicado y una inflación que impactó a varios sectores de la economía, las familias colombianas querían adquirir una vivienda formal", destacó Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
Factores que impulsaron las ventas
El crecimiento en las comercializaciones durante 2025 fue impulsado por varios factores clave:
- Vivienda No VIS de clase media con mayor dinamismo
- Tasas de interés más favorables para los compradores
- Subsidios entregados por las Cajas de Compensación Familiar
- Programas implementados por gobiernos locales para contrarrestar la suspensión de 'Mi Casa Ya'
Al analizar el comportamiento regional, se observa que de 20 zonas estudiadas, 10 registraron incrementos anuales en ventas. Los departamentos que mostraron los mejores desempeños fueron:
- Meta con repuntes superiores al 20%
- Quindío con crecimiento significativo
- Antioquia mostrando recuperación
- Atlántico con aumento considerable
- Bogotá manteniendo dinamismo
Por el contrario, Bolívar (-82%), Norte de Santander (-31,6%) y Nariño (-28,6%) reportaron las caídas más pronunciadas entre los 10 departamentos que cerraron el año con cifras negativas.
La preocupante caída en la construcción
Mientras las ventas mostraban signos de recuperación, los lanzamientos de nuevos proyectos crecieron un 15,3% alcanzando 140.365 unidades. Sin embargo, esta cifra representa la tercera más baja desde 2013, evidenciando las dificultades del sector para reactivar la oferta.
La situación más crítica se presenta en las iniciaciones de obra, que en 2025 llegaron a apenas 115.687 unidades tras una caída del 17,4%. Según Camacol, esta es la cifra más baja desde 2012, lo que refleja la falta de confianza de los inversionistas en el sector.
El segmento No VIS registró un leve crecimiento anual del 1,2% en iniciaciones, pero esto resultó insuficiente para compensar la caída del 24% en la VIS. El gremio constructor explica que las iniciaciones responden a decisiones de inversión de largo plazo que requieren certidumbre en costos, reglas claras y estabilidad macroeconómica, elementos que han estado ausentes en los últimos años.
Retos para 2026: un panorama complejo
De cara al 2026, Camacol mantiene una postura conservadora debido a múltiples factores que complican el escenario:
- Incremento del 23% en el salario mínimo que afecta costos de construcción
- Menor disponibilidad de subsidios nacionales
- Incertidumbre regulatoria sobre control de precios en la VIS
- Entorno fiscal que limita la inversión pública
- Efectos sobre inflación y tasas de interés
"En ese contexto, muchos proyectos que estaban en fase de planeación o preventa no logran dar el paso hacia la iniciación de obra porque el riesgo se volvió demasiado alto", aseguró el presidente de Camacol a medios nacionales.
Las proyecciones para el presente año son particularmente preocupantes. Camacol estima que las iniciaciones podrían caer hasta las 85.000 unidades, lo que representaría una reducción del 26,5% frente a las 115.687 registradas en 2025.
Consecuencias sociales de la crisis constructora
La incapacidad del sector para producir vivienda formal al ritmo de formación de nuevos hogares tiene implicaciones sociales profundas. Esta situación aumentaría la informalidad urbana, afectando directamente la equidad y la calidad de vida de miles de familias colombianas.
En cuanto a ventas para 2026, Camacol estima que se podrían comercializar entre 150.000 y 190.000 viviendas. "La demanda existe, pero si no se dan las condiciones para que los proyectos sean viables financieramente, la oferta no responderá", agregó Guillermo Herrera.
Los lanzamientos probablemente seguirán la misma tendencia negativa de las iniciaciones, en un contexto poco propicio para impulsar nueva inversión. El desempeño en ventas dependerá, en buena medida, de la ejecución de programas locales de vivienda y de la evolución de las tasas de interés hipotecarias.
Requisitos para la recuperación del sector
El gremio constructor insiste en que la recuperación del sector vivienda en 2026 requiere condiciones fundamentales:
- Reglas claras y estables para los inversionistas
- Estabilidad jurídica que genere confianza
- Política de subsidios predecible y sostenible
- Decisiones macroeconómicas responsables
- Certidumbre en los costos de construcción
La paradoja del sector vivienda colombiano -con ventas en recuperación pero construcción en caída libre- plantea desafíos urgentes que requieren atención inmediata de autoridades, gremios y actores económicos. El equilibrio entre oferta y demanda habitacional será crucial para evitar una crisis social que afecte especialmente a los hogares de menores ingresos.
