El mapa de la inversión inmobiliaria en Colombia está experimentando un cambio significativo hacia nuevas zonas del país. Aunque Bogotá, Medellín y Barranquilla concentran actualmente el mayor dinamismo del sector, la mirada de los grandes vehículos de inversión comienza a dirigirse hacia la costa pacífica. Allí, Pei Asset Management identifica oportunidades en Buenaventura, el principal puerto del país, a pesar de los desafíos en infraestructura y seguridad portuaria.
Jairo Corrales, presidente de Pei Asset Management, lidera la gestora de activos inmobiliarios que en 2007 fue pionera en traer a Colombia el modelo de los REIT estadounidenses. Hoy, la firma administra un portafolio diversificado en oficinas, centros comerciales, bodegas logísticas y activos especializados en todo el territorio nacional. Bajo su dirección, Pei ha pasado de tener 24 inversionistas en su fundación a superar los 11.000 actuales.
La evolución del modelo de inversión inmobiliaria
Corrales explica que cuando la compañía nació en 2007, era pionera en el país. En ese entonces no existían otros vehículos de inversión inmobiliaria, mientras que hoy hay más de 40. Inicialmente, la base de inversión estaba compuesta solo por institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros. Actualmente, también participan personas naturales, lo que ha ampliado de manera significativa el mercado.
El portafolio ha evolucionado en categorías. Al principio, todos los inmuebles eran oficinas y centros de distribución. Hoy incluyen centros comerciales, centros médicos, un hotel y edificios educativos. Esta diversificación ha permitido a Pei adaptarse a las demandas del mercado y ofrecer opciones atractivas a los inversionistas.
El año más difícil: 2023
Corrales señala que el peor año para la compañía fue 2023, debido a las altas inflaciones que llevaron las tasas de interés a niveles extremos. El costo de la deuda promedio, que solía estar cerca del 7%, se elevó al 15%. Además, el mercado de capitales experimentó iliquidez, lo que afectó el valor de los títulos.
En ese contexto, Pei entregó un rendimiento cercano al 1%, cuando usualmente ofrece alrededor del 5% en dividendos. El valor del título en el mercado secundario cayó hasta un 20% del valor patrimonial. Sin embargo, la empresa implementó una estrategia exitosa: llevó el título a la rueda de renta variable, realizó un split y creó la figura del market maker de liquidez, lo que permitió recuperar la liquidez y superar la crisis.
Es importante destacar que los resultados inmobiliarios se mantuvieron sólidos, con el portafolio generando renta y vacancias relativamente bajas. La capacidad de generar caja del vehículo se mantuvo, atendiendo las obligaciones financieras.
Exposición a ciclos políticos y atractivo para inversionistas extranjeros
Corrales reconoce que ningún negocio es ajeno a los temas políticos y macroeconómicos. No obstante, el hecho de ser un vehículo de largo plazo brinda una fortaleza robusta en la mitigación de riesgos. Con un horizonte de 100 años renovables, Pei no tiene la presión de vender activos en el corto plazo, sino que puede buscar el mejor momento para desinversiones o adquisiciones.
En cuanto al atractivo para inversionistas extranjeros, hace dos años la compañía no contaba con ellos. Hoy, cerca del 9% de los inversionistas son extranjeros, gracias a la inclusión del título en índices como el MSCI y el de Standard & Poor's. Entre los inversionistas internacionales destacan BlackRock y Ashmore, que están invertidos desde hace aproximadamente dos años.
Ciudades con mayor dinamismo y oportunidades en Buenaventura
Pei tiene inversiones en más de 30 ciudades y municipios del país. Cerca del 50% del portafolio se concentra en Bogotá, donde la mayoría de las categorías se comportan bien. Medellín ha experimentado un auge gracias a la llegada de nómadas digitales, lo que ha incrementado los precios de apartamentos, oficinas y bienes raíces en general.
Barranquilla se destaca por su crecimiento constante y su atractivo para centros de distribución, al ser un puerto estratégico cerca de Miami, Panamá y Bogotá. En la costa pacífica, Buenaventura presenta oportunidades gigantescas, aunque persisten problemas de infraestructura y seguridad. Corrales afirma que, una vez corregidos estos aspectos, Buenaventura debería volverse aún más potente.
Proyectos y nuevas adquisiciones
En 2026, Pei completó la desinversión del 51% del Centro Comercial Plaza Central en Bogotá, por un valor cercano a 450.000 millones de pesos. La operación se realizó con la compañía chilena Cencosud, que ahora posee el 51% y Pei el 49%. El centro comercial tiene casi 78.000 m² y atiende a estratos tres y cuatro en la zona occidental de Bogotá.
Con los recursos obtenidos, 300.000 millones se destinaron a prepagar obligaciones financieras y 150.000 millones se invirtieron en instrumentos de mediano y corto plazo. La empresa está trabajando en una transacción importante para la compra de un portafolio de activos logísticos y de oficinas, que se espera cerrar a finales del tercer trimestre o principios del cuarto trimestre de este año.
Inversión para personas naturales
Corrales destaca que cualquier persona natural puede invertir en Pei con montos pequeños. Con 60.000 pesos se puede comprar un título, y si se adquieren 10, la inversión es de 600.000 pesos. El proceso es sencillo: se puede hacer a través de un comisionista de bolsa tradicional o mediante plataformas como Trii. Actualmente, más de 9.000 personas naturales invierten en el vehículo.
Invertir en un vehículo inmobiliario ofrece ventajas frente a la compra directa de una propiedad. Se cuenta con un administrador profesional que se encarga de gestionar más de 1 millón de metros cuadrados de activos diversificados. Además, se tiene liquidez inmediata, ya que los títulos transan en bolsa, a diferencia de la venta total de un inmueble.
