La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) ha puesto su atención en los conjuntos residenciales de Colombia debido al uso de zonas comunes. Las administraciones de edificios ahora deben reportar ingresos por salones sociales, parqueaderos y gimnasios ante el ente tributario, ya que estos espacios podrían estar sujetos al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Fiscalización estricta a propiedades horizontales
La Dian ha iniciado un proceso de fiscalización riguroso sobre las propiedades horizontales en todo el país. El objetivo principal es verificar que los conjuntos residenciales cumplan con sus obligaciones fiscales al explotar económicamente sus áreas de uso compartido. Tradicionalmente, vivir en un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal se asociaba a una gestión interna de convivencia. Sin embargo, el panorama ha cambiado drásticamente, ya que muchas administraciones utilizan el alquiler de salones comunales, piscinas o zonas de BBQ para aliviar los costos de mantenimiento, lo que genera una responsabilidad tributaria inmediata.
Normativa vigente y obligaciones fiscales
De acuerdo con la normativa vigente, cuando un conjunto residencial decide cobrar una tarifa extra por el uso de estos espacios, pierde su naturaleza de entidad sin ánimo de lucro sobre esa operación específica. Esto significa que la copropiedad se convierte en un prestador de servicios gravados que debe responder ante el fisco nacional. Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la entidad, aclaró que el cobro por estos servicios está sujeto al IVA. Según el funcionario, no es suficiente con que la administración entregue un recibo de caja manual o un comprobante interno de contabilidad al residente o visitante.
Facturación electrónica obligatoria
La obligatoriedad de emitir factura electrónica es ahora un requisito indispensable para cualquier conjunto que reciba dinero por el alquiler de gimnasios, parques o locales internos. El sistema contable de la copropiedad debe estar habilitado para reportar estos movimientos en tiempo real, garantizando la transparencia de los ingresos extraordinarios obtenidos. Existen, sin embargo, excepciones puntuales para no generar este impuesto. Si el uso de las zonas comunes se concede bajo la modalidad de préstamo gratuito o si el costo ya está integrado dentro de la cuota ordinaria de administración, no se genera la obligación de facturar IVA, ya que no se considera una actividad mercantil independiente.
Extensión de acciones de control
Por otro lado, la Dian también ha extendido sus acciones de control hacia otros sectores, como la importación de vehículos. Recientemente, se puso en marcha una fiscalización masiva en 20 ciudades del país, donde se seleccionaron 1.475 vehículos que fueron ingresados al territorio nacional por personal diplomático bajo beneficios arancelarios. Luis Adelmo Plaza Guamanga, director de gestión de fiscalización, señaló que buscan detectar irregularidades en los cupos de valor permitidos por la ley. Los propietarios de estos automotores tuvieron hasta el 1 de abril de 2026 para corregir voluntariamente sus declaraciones y evitar sanciones mayores por parte de la autoridad aduanera.
La Dian continúa así su labor de control y fiscalización en diversos ámbitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias en Colombia.
