Guía completa de impuestos al vender una propiedad en Colombia
Vender una casa o apartamento en Colombia implica cumplir con una serie de obligaciones tributarias que todo propietario debe conocer para evitar sorpresas financieras en la notaría o ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). Es fundamental comprender las tarifas, exenciones y momentos clave de pago para realizar una transacción inmobiliaria exitosa y legalmente correcta.
Los tres impuestos principales en la venta de inmuebles
Existen tres obligaciones tributarias principales que debe cumplir cualquier persona que venda una propiedad en territorio colombiano:
- Impuesto de ganancia ocasional
- Retención en la fuente
- Gastos notariales y de registro
Impuesto de ganancia ocasional: ¿cómo se calcula?
Este tributo se genera cuando vende un activo que ha poseído por dos años o más. El cálculo se realiza sobre la utilidad neta de la venta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Para el año 2026, con la Unidad de Valor Tributario (UVT) fijada en $52.374, existe una exención importante: los primeros $261.870.000 de ganancia no pagan impuesto, siempre que el dinero se destine a una cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) o al pago de otro crédito hipotecario.
Retención en la fuente: el anticipo obligatorio
La retención en la fuente no constituye un impuesto adicional, sino un anticipo del impuesto de renta o ganancia ocasional que debe pagarse obligatoriamente en la notaría al momento de firmar la escritura pública. Sin este comprobante de pago, el notario no podrá autorizar el instrumento público que formaliza la transacción. Es importante destacar que, si el valor de la venta supera las 20.000 UVT ($1.047.480.000), la tarifa del 1% aplica solo sobre el excedente en ciertos casos específicos según la nueva normativa tributaria.
Gastos notariales y de registro: costos compartidos
Además de los impuestos directos, existen tasas notariales y de registro que comúnmente se dividen entre comprador y vendedor:
- Gastos notariales: Corresponden aproximadamente al 0,54% del valor total de la venta, el cual se reparte en partes iguales (50% cada parte).
- Impuesto de registro y beneficencia: Este tributo suele recaer principalmente sobre el comprador y varía según el departamento, oscilando entre el 1,67% y el 2% del valor total de la transacción.
Ejemplo práctico de cálculo de impuestos
Para ilustrar mejor estos conceptos, consideremos un ejemplo concreto: si vende una casa por $500.000.000 que compró hace 5 años en $300.000.000, debe cumplir con lo siguiente:
Retención en la notaría: Debe pagar inmediatamente el 1% del valor de venta, equivalente a $5.000.000.
Ganancia ocasional ante la DIAN: Su utilidad neta es de $200.000.000. Como esta cantidad es menor al tope de exención ($261.870.000) y si se trataba de su vivienda de habitación principal, podría quedar exonerado de pagar el 15% adicional en su declaración de renta del año siguiente.
Es fundamental consultar con un asesor tributario especializado para evaluar su situación particular y asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales correspondientes.
