Para muchas personas, vivir en un conjunto residencial bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia representa una promesa de seguridad, comodidad y acceso a espacios recreativos. Sin embargo, desde hace varios años, la administración de estos lugares ha enfrentado cambios en las obligaciones tributarias. Ahora, la Dirección de Impuestos y Aduanas (Dian) ha puesto la lupa sobre aquellos conjuntos que alquilan zonas comunes para eventos privados o actividades comerciales.
¿Qué dice la ley sobre las zonas comunes?
Las zonas comunes, que incluyen pasillos, ascensores, salones sociales, gimnasios, parques y piscinas, están regidas por la Ley 675 de 2001. Esta ley establece que estos espacios deben garantizar el bienestar colectivo y no perjudicar el descanso o la seguridad de los residentes. El mantenimiento de estos lugares representa una parte significativa de la cuota de administración, por lo que muchos conjuntos han optado por alquilarlos o cobrar una tarifa extra por su uso.
Obligaciones tributarias para los conjuntos
Según las normativas fiscales vigentes, las copropiedades que generan ingresos a través del arrendamiento de estos espacios dejan de ser entidades sin ánimo de lucro. Esto implica que los conjuntos que implementen estos cobros extras deberán cumplir con responsabilidades tributarias que antes pasaban inadvertidas. Aquellos que no acaten la norma corren el riesgo de incurrir en sanciones.
Bajo esta premisa, la copropiedad deberá empezar a facturar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) e implementar la factura electrónica. La Dian ha hecho énfasis en que, si el conjunto o el edificio alquila el salón comunal o cualquier otra área, como parqueaderos de visitantes o locales internos, debe emitir la factura correspondiente bajo las normas actuales. No basta con un simple recibo de caja o un comprobante de contabilidad interno.
Declaraciones de la Dian
Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la Dian, explicó: “Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, zonas de BBQ u otros espacios comunes, están prestando un servicio. Esta obligación aplica independientemente de si quien lo alquila es propietario, residente o visitante. El Estatuto Tributario establece que este servicio está gravado con IVA y, por tanto, debe generarse la respectiva facturación electrónica”.
Además, el funcionario aclaró que en los casos en que estas zonas comunes se concedan en calidad de préstamo o su costo esté incluido en la cuota de administración, no es necesario que el conjunto pague el IVA. “En los casos en que el uso de las zonas comunes se conceda como préstamo o su costo esté incluido dentro de la cuota de administración, sin que haya un cobro por concepto de alquiler, no se genera la obligación de pagar IVA”, agregó.
Recomendaciones para los administradores
Es importante que el conjunto o el edificio cumplan con las normas. Los administradores deben asegurar que el software contable de la copropiedad esté debidamente habilitado ante la entidad tributaria, en la que debe reportar todos los movimientos en tiempo real, para así garantizar la transparencia en el manejo de los recursos extraordinarios. De esta manera, se evitan sanciones y se contribuye a una gestión fiscal adecuada.
