Especial asambleas X: Todo sobre quórum y votaciones en propiedad horizontal
La abogada Nora Pabón Gómez, experta en derecho inmobiliario, continúa respondiendo las principales dudas e inquietudes de propietarios, administradores y consejos de administración sobre los procedimientos en las asambleas ordinarias de propiedad horizontal. Tras abordar en columnas anteriores temas relacionados con la elaboración y aprobación de presupuestos ante el incremento del salario mínimo, ahora se enfoca en aspectos fundamentales del quórum y las votaciones durante estas reuniones.
La importancia del quórum y sus consecuencias legales
Lo primero que recomiendo investigar y aplicar es la Ley 675 de 2001 y cada reglamento específico de propiedad horizontal, señala la experta. En el tema del quórum, la Ley incluye normas de orden público que son de obligatorio cumplimiento, aunque en determinados casos permite priorizar lo establecido en el reglamento particular.
Es crucial destacar que las fallas o vicios en lo relativo al quórum y a las votaciones podrían ocasionar la impugnación y posterior nulidad de las decisiones tomadas durante la asamblea. Por esta razón, la abogada Pabón Gómez sugiere consultar también los pronunciamientos judiciales, especialmente las Sentencias C-318, C-522 y C-738 de 2002 de la Corte Constitucional.
Consultas frecuentes sobre quórum y procedimientos
¿Podría la asamblea ordinaria sesionar y decidir con un quórum inferior al que establece la Ley?
La Ley 675 de 2001 es clara al disponer que, salvo los casos en que la Ley o el reglamento exijan una mayoría superior, en las reuniones de segunda convocatoria se requiere que la asamblea ordinaria sesione con un quórum deliberatorio de un número plural de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad. El quórum no puede ser inferior a lo establecido.
El artículo 45 de dicha Ley contiene normas de orden público y advierte que en ningún caso se podrán exigir mayorías superiores al 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.
Asambleas de segunda convocatoria
Cuando convocada la asamblea esta no puede sesionar por falta de quórum, se citará a una nueva reunión que se realizará al tercer día hábil siguiente al de la primera convocatoria inicial a las 8:00 p.m. En esta oportunidad, podrá sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Si el reglamento establece que se reúne el mismo día, así será. Sin embargo, la abogada considera que el objetivo de la segunda convocatoria es dar oportunidad a quienes no pudieron asistir a la primera para que ejerzan sus derechos de participación. En muchos casos, cuando se hace la citación inicial se advierte que la segunda se celebrará a la hora siguiente, lo cual es cuestionable ya que se hace la convocatoria sin haber ocurrido la falta de quórum en la primera.
Verificación del quórum durante la asamblea
¿Cuántas veces se debe constatar el quórum?
El quórum debe ser verificado al comenzar la reunión y cada vez que se vaya a votar sobre un punto del orden del día, con mayor razón cuando haya dudas al respecto. De lo contrario, si no se cumple con lo señalado por el reglamento o la Ley, todas o alguna de las decisiones quedarían viciadas y podrían ser impugnadas, con todas las consecuencias que esto puede traer.
No hay duda de que los asuntos de "Varios" requieren el mismo quórum de cuando comenzó la asamblea, incluso siendo el último punto del orden del día.
Reformas al reglamento en asambleas virtuales
¿Se puede incluir en el orden del día la aprobación de una reforma del reglamento de propiedad horizontal si la asamblea es virtual, pero hay quórum del 70 por ciento?
La reforma del reglamento de propiedad horizontal requiere ser aprobada por la asamblea general de propietarios con una mayoría que represente el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad. La misma Ley advierte que esta y otras decisiones contempladas en el artículo 46 no se pueden tomar en reuniones no presenciales.
Participación de arrendatarios
¿En qué casos tienen derecho a participar con voz y voto los arrendatarios?
Los arrendatarios y otros tenedores de unidades privadas solo pueden participar con derecho de voz y voto cuando les haya sido conferido poder por uno o más propietarios para representar a estos. Podrán asistir en otros casos para intervenir sin voto en asuntos que les afecten por solicitud de aquellos o de los órganos de administración, según lo establecido en las Sentencias C-318 y C-738 de 2002 de la Corte Constitucional.
La abogada Nora Pabón Gómez concluye enfatizando la importancia de seguir estrictamente los procedimientos establecidos en la Ley y los reglamentos particulares para evitar impugnaciones y garantizar la validez de las decisiones tomadas en las asambleas de propiedad horizontal.
