Copropiedades residenciales: ¿Es obligatorio tener contador o revisor fiscal?
Las asambleas de copropietarios, reuniones fundamentales que suelen intensificarse en marzo, representan el espacio donde los dueños de conjuntos residenciales o edificios deliberan y toman decisiones cruciales sobre la administración de su propiedad horizontal. En medio de estas convocatorias, surge con frecuencia una interrogante administrativa y legal: ¿la copropiedad está obligada a contar con un contador o un revisor fiscal?
Lo que dice la normativa gubernamental
Una cartilla oficial sobre propiedad horizontal, emitida por el Gobierno Nacional, proporciona claridad al respecto. El documento especifica que, cuando se requiera la figura del revisor fiscal, este debe ser un contador público con matrícula profesional vigente. Además, establece una restricción importante para conjuntos de uso comercial o mixto: el revisor no puede ser propietario o tenedor de bienes privados dentro de la misma propiedad horizontal donde ejerce sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con algún copropietario.
La aclaración crucial radica en que, para los conjuntos de uso exclusivamente residencial, la contratación de un revisor fiscal o de un contador es potestativa, es decir, depende de la decisión de la asamblea de copropietarios. No existe una norma legal que obligue de manera universal a todas las copropiedades residenciales a tener un contador, ni a registrar sus libros de contabilidad y actas ante una entidad estatal específica.
La obligatoriedad se circunscribe únicamente a las propiedades horizontales de naturaleza comercial o mixta, donde sí es imperativo designar un revisor fiscal.
Las funciones clave del administrador
El artículo 51 de la Ley 675 de 2001, que rige el régimen de propiedad horizontal en Colombia, define con precisión las responsabilidades del administrador. Bajo su dependencia y directa responsabilidad recae la contabilidad del edificio o conjunto residencial.
Entre las múltiples obligaciones que debe cumplir el administrador, se destacan:
- Convocar a la asamblea general a reuniones, ya sean ordinarias o extraordinarias, y presentar para su aprobación el inventario de bienes comunes y un presupuesto detallado.
- Llevar, bajo su custodia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y el registro actualizado de todos los propietarios.
- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, informes de gestión y los presupuestos proyectados.
- Cuidar, vigilar y mantener en óptimas condiciones los bienes comunes, ejecutando todos los actos necesarios para una administración eficiente.
- Cobrar y recaudar las cuotas de administración, tanto ordinarias como extraordinarias, así como las multas y cualquier otra obligación económica establecida.
- Notificar formalmente a los propietarios sobre las sanciones impuestas y garantizar su efectivo cumplimiento.
- Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca un cambio en la tenencia de un bien privado dentro del conjunto.
En resumen, mientras la figura del contador o revisor fiscal es optativa para las copropiedades residenciales, el administrador asume la responsabilidad legal y operativa de la contabilidad y la gestión financiera, actuando como el eje central de la transparencia y el orden administrativo en la propiedad horizontal.
