Impacto del aumento salarial en el mercado de vivienda social colombiano
El incremento del salario mínimo para 2026, que se ubicó en $1.750.905 tras un ajuste del 23%, ha generado un efecto automático y significativo en los precios de la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP). Estos valores están legalmente definidos en múltiplos del salario mínimo vigente, lo que significa que cualquier modificación en la base salarial se traslada directamente al sector inmobiliario de carácter social.
Nuevos topes de precios para vivienda VIS y VIP
Con el nuevo nivel salarial, una vivienda VIS con tope de 150 salarios mínimos alcanza los $262.635.750, mientras que las unidades VIP en zonas urbanas llegan hasta $157.581.450. Esta actualización afecta tanto a potenciales compradores que planean adquirir vivienda este año como a aquellos hogares que firmaron contratos sobre planos en años anteriores, generando preocupación en el sector.
La legislación colombiana establece diferentes límites de precio según el tipo de vivienda social y su ubicación geográfica. Para la vivienda de interés prioritario (VIP), el valor máximo permitido corresponde a 70 salarios mínimos en municipios fuera de cascos urbanos y a 90 salarios mínimos en zonas urbanas. Así, una vivienda VIP de 70 salarios mínimos tiene ahora un precio máximo de $122.563.350, representando un incremento de $22,6 millones frente a los valores registrados en 2025.
En el caso de las unidades VIP ubicadas en zonas urbanas, cuyo tope es de 90 salarios mínimos, el valor máximo alcanza los $157.581.450, con un ajuste anual de aproximadamente $29,3 millones. La vivienda de interés social (VIS) presenta límites diferenciados: 135 salarios mínimos en zonas urbanas, 150 salarios mínimos en cascos urbanos, y 175 salarios mínimos en proyectos de renovación urbana.
Con el nuevo salario mínimo, los topes para 2026 se establecen en $236.372.175 para viviendas de 135 salarios mínimos, $262.635.750 para las de 150 salarios mínimos, y $306.408.375 para unidades de renovación urbana con límite de 175 salarios mínimos. Comparados con 2025, estos valores implican incrementos de $44,1 millones, $49,1 millones y $57,3 millones respectivamente.
Estrategias empresariales para mitigar el impacto
Ante este escenario, varias constructoras han implementado medidas para reducir la incertidumbre de los compradores y evitar cancelaciones en proyectos en desarrollo. El Grupo Oikos informó que mantendrá precios controlados en sus proyectos de vivienda social durante 2026, con incrementos que estarán por debajo del aumento del salario mínimo y de los subsidios de vivienda.
Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo Oikos, explicó que esta decisión corporativa busca limitar el impacto del aumento salarial en los compradores. "Estamos haciendo un esfuerzo extraordinario para que el precio de la vivienda social tenga un incremento mínimo y, lo más importante, a precio fijo. Queremos que el ahorro de las familias rinda más y que su patrimonio esté protegido frente a la inflación", señaló el ejecutivo.
Otras compañías han optado por cambios estructurales en sus modelos de comercialización. Constructora Capital modificó su esquema de ventas para ofrecer proyectos exclusivamente en pesos, en lugar de salarios mínimos. Pablo Echeverri, presidente de la empresa, destacó que "desde hace cerca de dos años, nuestros proyectos se comercializan exclusivamente en pesos y no en salarios mínimos, garantizándoles a las familias total transparencia y claridad sobre el valor final de su vivienda desde el primer momento".
La compañía también definió ajustes escalonados en proyectos ya en ejecución para reducir el impacto sobre compradores que habían firmado contratos antes del aumento salarial. En el caso de Conaltura, la empresa comunicó a sus clientes que no trasladaría automáticamente el incremento del 23% al valor de sus viviendas, buscando en cambio un porcentaje viable para la sostenibilidad de los proyectos.
Comportamiento del mercado y tendencias de desistimiento
Según datos de Coordenada Urbana, sistema de información de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), estas medidas han mostrado efectividad inicial. El comportamiento de las cancelaciones de compra en enero de 2026 registró una relación inferior frente al volumen de ventas, ubicándose como una de las cifras más bajas de los últimos años.
Durante enero se registraron 1.996 desistimientos en vivienda VIS y 661 en vivienda no VIS, totalizando 2.657 cancelaciones en el conjunto del mercado residencial. Comparado con enero de 2025, cuando se habían registrado 2.097 desistimientos en vivienda VIS, se observa una reducción de 101 cancelaciones en este segmento.
La serie histórica revela variaciones significativas en los niveles de renuncias. Mientras en enero de 2019 se contabilizaron 815 desistimientos en vivienda VIS, y en 2020 fueron 879 unidades, a partir de 2023 se presentó un incremento notable con 2.772 cancelaciones. En enero de 2024 la cifra fue de 2.403 unidades, y en enero de 2025 alcanzó 2.097 renuncias antes de la reducción observada en el inicio de 2026.
El contexto actual muestra cómo el aumento del salario mínimo, aunque beneficioso para los trabajadores, genera efectos colaterales en sectores vinculados como la vivienda social. Las constructoras enfrentan el desafío de equilibrar la viabilidad económica de sus proyectos con la capacidad de pago de las familias, en un escenario donde los precios máximos han aumentado sustancialmente en los últimos cuatro años.
