El panorama del mercado inmobiliario colombiano en 2025
El sector de la vivienda en Colombia presentó un escenario de contrastes durante el año 2025, según los datos más recientes del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). El análisis revela que, aunque se registró un leve crecimiento en el número total de viviendas financiadas, la distribución de estos recursos muestra una preocupante tendencia: las familias de menores ingresos están quedando progresivamente excluidas del acceso a la vivienda de interés social (VIS).
Cifras que revelan una realidad compleja
Durante el año pasado, el sistema financiero colombiano desembolsó la considerable suma de 29,2 billones de pesos para la adquisición de 182.578 viviendas en todo el territorio nacional. Esta cifra representa un incremento real del 19,7 por ciento en términos monetarios, aunque el número de unidades financiadas apenas creció un modesto 1,6 por ciento respecto al año anterior.
El comportamiento del mercado muestra dos tendencias opuestas: mientras el leasing habitacional experimentó un crecimiento extraordinario del 46,9 por ciento, el tradicional crédito hipotecario registró una contracción del 1,3 por ciento. Este fenómeno tuvo un impacto directo en la variación anual del total de viviendas financiadas en el país.
El impacto de la suspensión de Mi Casa Ya
Uno de los factores más determinantes en la configuración del mercado inmobiliario durante 2025 fue la decisión del gobierno del presidente Gustavo Petro de suspender, en diciembre de 2024, el programa Mi Casa Ya. Esta iniciativa ofrecía dos tipos de subsidios a hogares de menores ingresos:
- Subsidio equivalente a 30 salarios mínimos mensuales (más de 52,5 millones de pesos para 2026) para hogares clasificados entre los subgrupos A1 y C8 del Sisbén
- Subsidio equivalente a 20 salarios mínimos mensuales (aproximadamente 35 millones de pesos) para hogares entre los subgrupos C9 y D20
La desaparición de este programa tuvo efectos inmediatos y profundos en el mercado de vivienda social. Los desembolsos para compra de vivienda VIS con subsidio se desplomaron un 49,6 por ciento durante 2025. Aunque las unidades VIS sin subsidio crecieron un 57,2 por ciento, este repunte no logró compensar el vacío dejado por la ausencia de ayudas estatales.
Quiénes están accediendo realmente a la vivienda VIS
Según el análisis de Camacol, la Cámara Colombiana de la Construcción, el comportamiento actual del mercado sugiere que quienes están adquiriendo vivienda VIS en la actualidad son principalmente hogares con mayores ingresos que no requieren del auxilio del Gobierno Nacional. Esto representa un cambio significativo en el perfil del comprador de vivienda social y aleja progresivamente a las familias más vulnerables de la posibilidad de acceder a una solución habitacional formal.
Los números específicos de 2025 revelan la siguiente distribución:
- Vivienda VIS: 96.257 unidades
- Vivienda No VIS: 33.427 unidades
- Vivienda VIS con subsidio: 34.162 unidades
- Vivienda VIS sin subsidio: 61.311 unidades
Comparación histórica y perspectivas futuras
A pesar de la caída en los desembolsos para vivienda nueva durante 2025, Camacol destaca que estos registros siguen siendo relativamente elevados si se comparan con los observados en años anteriores a la pandemia. Entre 2016 y 2019, la financiación promedió cerca de 113.000 unidades anuales, mientras que de 2022 a 2025 el promedio aumentó significativamente hasta superar las 135.000 unidades al año.
Sin embargo, el gremio constructor advierte sobre los desafíos para 2026. La falta de un programa nacional de subsidios para vivienda nueva limita el acceso al financiamiento de los hogares de menores ingresos, afectando la demanda de vivienda VIS y restringiendo el crecimiento de los desembolsos en este segmento.
La brecha entre oferta y demanda habitacional
La situación actual revela una preocupante discrepancia entre la cantidad de viviendas financiadas y las necesidades reales de la población. Cada año se financian alrededor de 130.000 viviendas nuevas, mientras que se forman aproximadamente 370.000 hogares urbanos. Esta brecha de 240.000 unidades anuales representa un desafío estructural para el desarrollo urbano del país.
"Resulta prioritario diseñar e implementar mecanismos efectivos que amplíen el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos", aseguró Camacol en su informe. De no adoptarse medidas oportunas, este rezago podría aumentar las presiones sobre el mercado informal, limitando las oportunidades de acceso a una vivienda digna para miles de hogares colombianos.
El panorama para 2026 dependerá en gran medida de factores como las tasas de interés, la disponibilidad de crédito y, especialmente, la implementación de políticas públicas que permitan cerrar la brecha habitacional que afecta a las familias más vulnerables del país.
