El Banco de la República alerta sobre una caída histórica en la construcción de viviendas en Colombia
El más reciente Informe Especial de Estabilidad Financiera del Banco de la República evidenció un fuerte deterioro en la oferta de vivienda nueva en Colombia. Aunque las ventas crecieron 11,7 % anual a marzo de 2026 y recuperaron niveles previos a la pandemia, las iniciaciones de obra se encuentran en su nivel más bajo de los últimos 14 años, mientras aumentan los costos de construcción y las tasas hipotecarias.
El segmento VIS concentra la mayor caída
Las iniciaciones de vivienda registraron su nivel más bajo en 14 años. El mayor deterioro se concentra en la Vivienda de Interés Social (VIS), con una reducción anual de 18,5 %, mientras que el segmento No VIS cayó 1 %. El Banco de la República advirtió que esta desaceleración coincide con la discusión de un decreto del Ministerio de Vivienda que modificaría los topes de precio de la VIS. La propuesta eliminaría los topes excepcionales de 150 salarios mínimos en grandes ciudades y de 175 salarios mínimos en proyectos de renovación urbana para unificarlos bajo el tope general.
Según Camacol, la medida podría afectar al 35 % del mercado VIS, equivalente a cerca de 132.000 viviendas y una inversión aproximada de 27 billones de pesos.
Constructores enfrentan mayores costos
El documento también advierte que el nuevo esquema obligaría a fijar el precio de las viviendas en pesos desde la separación del inmueble, lo que incrementa la incertidumbre para constructores y compradores. A esto se suma el aumento de los costos de construcción. El Índice de Costos de Construcción de Edificaciones (ICOCED) registró un crecimiento anual de 6,2 %, impulsado principalmente por el componente de mano de obra. El informe relaciona este incremento con el aumento del 23 % del salario mínimo decretado por el Gobierno nacional, un ajuste que superó incluso las solicitudes de los sindicatos.
Las tasas hipotecarias siguen presionando al sector
Las tasas de interés para adquisición de vivienda mantienen una tendencia al alza desde finales de 2024, especialmente en el segmento No VIS. El Banco de la República explicó que este comportamiento está ligado al aumento en los títulos de deuda pública TES a 15 años, que alcanzan sus niveles más altos de los últimos cuatro años. Cuando los TES suben, el crédito hipotecario también tiende a encarecerse, debido a que las entidades financieras encuentran más atractivo invertir en deuda pública de menor riesgo. Se advirtió sobre un posible efecto de desplazamiento del crédito hipotecario, en el que los establecimientos financieros prefieren comprar deuda pública en lugar de expandir la cartera de vivienda.
Dos focos de vulnerabilidad en la cartera hipotecaria
Pese a este panorama, el Banco de la República indicó que los indicadores de riesgo de crédito permanecen controlados. La cartera hipotecaria alcanzó 126,5 billones de pesos al cierre de 2025, equivalentes al 16,9 % de la cartera total del sistema financiero. No obstante, el informe identificó dos focos de vulnerabilidad. El primero corresponde a los créditos en Unidades de Valor Real (UVR), que representan el 15,6 % de la cartera hipotecaria y presentan los mayores niveles de morosidad. Al estar indexados a la inflación, estos créditos aumentan su valor cuando se acelera el Índice de Precios al Consumidor (IPC), incrementando la carga financiera para los hogares. El segundo foco de preocupación son las constructoras medianas, cuyo indicador de calidad por mora viene deteriorándose desde 2023 tanto en proyectos residenciales como no residenciales.
Impacto sobre hogares y pequeños constructores
El Banco de la República concluyó que la recuperación del sector dependerá de la evolución de las condiciones macroeconómicas y financieras, así como de las decisiones de política pública relacionadas con la vivienda. El informe advierte que las presiones derivadas del endurecimiento financiero y de los cambios regulatorios afectarían con mayor intensidad a los hogares de menores ingresos y a los pequeños constructores, que tienen menor capacidad para absorber estos choques.
