Minvivienda propone decreto histórico para proteger a moradores de desplazamiento por obras privadas
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha presentado un proyecto de decreto que podría transformar radicalmente las reglas de los proyectos de renovación urbana en Colombia. La norma establece que ningún morador podrá ser desplazado sin garantía previa de vivienda equivalente dentro del mismo proyecto de desarrollo urbano.
Protección constitucional para habitantes vulnerables
El decreto modifica el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 e introduce un nuevo capítulo específicamente diseñado para proteger a propietarios, poseedores y tenedores que habiten en zonas sujetas a programas de renovación. La distinción es fundamental: la norma diferencia claramente entre quienes realmente viven en esos predios y quienes los adquieren como inversionistas o promotores, reservando los mecanismos de mayor protección para los primeros.
Uno de los aspectos más impactantes de la nueva regulación es la condición bloqueante establecida en el artículo 2.2.5.8.13. Si la estructuración del proyecto demuestra que no es posible asegurar la entrega de viviendas de reemplazo requeridas, el decreto determina explícitamente que "no habrá lugar al uso de las facultades para expropiar por parte de las entidades públicas competentes". Esto convierte la viabilidad social del proyecto en un requisito tan obligatorio como la viabilidad financiera.
Cambio radical en la lógica inmobiliaria
Los proyectos de renovación urbana deberán ahora "priorizar la construcción de vivienda en una cantidad suficiente para asegurar la protección de los moradores y otras adicionales, más edificaciones para otros usos, para lograr la viabilidad financiera". Esta disposición invierte completamente la lógica tradicional del negocio inmobiliario, donde la mezcla de usos y la rentabilidad definían el programa arquitectónico. Ahora, la vivienda de reemplazo para moradores tendrá prelación absoluta en el diseño del proyecto desde su estructuración inicial.
Derechos concretos para los afectados
Para quienes habitan en las zonas intervenidas, la norma contempla derechos específicos que van mucho más allá de la indemnización económica tradicional:
- Derecho a "una vivienda transitoria", en comodato, alquiler o cualquier otra modalidad de tenencia
- Reconocimiento de gastos de traslado y mudanza
- Posibilidad de participar activamente en la definición de características de la vivienda definitiva
- Garantía de que las condiciones socioeconómicas no empeorarán respecto al momento inicial de la intervención
El decreto es explícito al exigir que los proyectos contemplen "opciones para el mejoramiento de su nivel de vida, en lo que tiene que ver con el derecho a la vivienda, incluidos los espacios públicos y equipamientos sociales del entorno". Esto obliga a los desarrolladores a medir el impacto real sobre las familias, no solo sobre los predios físicos.
Nuevas obligaciones contractuales para desarrolladores
La norma exige que los contratos entre entidades públicas y terceros incluyan expresamente "la identificación de los propietarios originales y, en particular, de los moradores en el ámbito del programa o proyecto y la síntesis de sus condiciones socioeconómicas, como base para desarrollar las acciones relacionadas con los mecanismos de protección". Esto convierte lo que antes podía quedar en declaraciones de buenas intenciones en una carga contractual exigible desde la firma del convenio.
Fundamento constitucional y estándares internacionales
El Ministerio ancla el proyecto en el artículo 51 de la Constitución Política y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. La Corte Constitucional es citada para respaldar que la indemnización en contextos de vivienda familiar debe cumplir "una función restitutiva", no apenas compensatoria, lo que eleva significativamente el estándar de protección frente a lo históricamente reconocido en procesos de expropiación urbana.
La ciudadanía puede hacer comentarios al proyecto a través de la plataforma Sucop hasta el 8 de abril de 2026, marcando un proceso participativo en la definición de esta política pública transformadora para el sector vivienda en Colombia.
