El mercado de bodegas y locales comerciales en Colombia atraviesa una fuerte presión por la escasez de espacios disponibles. Según un análisis de la Inmobiliaria Esteban Ríos, la demanda crece mucho más rápido que la nueva oferta, lo que ha impulsado los precios de arriendo, reducido la vacancia a mínimos históricos y elevado las rentabilidades para propietarios a niveles que pueden superar el 11% anual.
Brecha entre oferta y demanda
El fenómeno se explica por una brecha cada vez mayor entre los metros cuadrados que ingresan al mercado y los que ocupan empresas y comercios. De acuerdo con la firma inmobiliaria, durante el último período evaluado la producción alcanzó apenas 45.000 metros cuadrados, mientras que la absorción neta llegó a 120.100 metros cuadrados.
Esa diferencia ha generado una competencia cada vez más intensa por el inventario existente. Con menos espacios disponibles para arrendar y más compañías buscando ubicaciones estratégicas, los precios han comenzado a subir y los propietarios han fortalecido su capacidad de negociación.
Rentabilidad atractiva para inversionistas
Según Julián Rojas, director comercial de la Inmobiliaria Esteban Ríos, este escenario está impulsando retornos para quienes poseen este tipo de activos. “Mientras cualquier inversión supere el 7% anual ya es excelente hoy en día, en este sector de arriendos el retorno podría ubicarse entre 8% y 11% anual, dependiendo de las características técnicas del inmueble”, afirmó.
El auge de las tiendas de descuento cambia el mercado
Uno de los factores detrás del aumento en la demanda es el crecimiento de las cadenas hard discount en Colombia. Estas compañías han modificado la lógica tradicional de expansión comercial al priorizar locales a pie de calle ubicados en zonas residenciales densas, especialmente en sectores de estratos 2, 3 y 4.
Según el documento, estas cadenas suelen requerir locales entre 300 y 600 metros cuadrados, con cánones que oscilan entre $35.000 y $70.000 por metro cuadrado. Dependiendo de factores como la ubicación, el tráfico peatonal o la disponibilidad de parqueaderos, los arriendos pueden ubicarse entre $15 y $35 millones por establecimiento, convirtiendo estos activos en una alternativa atractiva para inversionistas y propietarios.
No solo cantidad, también calidad
La escasez no se explica únicamente por la falta de nuevos proyectos. El informe identifica una brecha entre lo que ofrece el mercado y lo que actualmente demandan las empresas. Rojas sostiene que gran parte del inventario disponible responde a una visión tradicional basada en metros cuadrados, mientras que los ocupantes modernos buscan eficiencia operativa y mejores especificaciones técnicas. “La brecha se presenta en consecución de metros cúbicos y eficiencia, pues la oferta tradicional todavía provee metros cuadrados”, explicó.
Las limitaciones han dejado inventario de bodegas y locales que no siempre cumplen los requerimientos de marcas nacionales e internacionales. Entre las exigencias se encuentran alturas entre nueve y doce metros, pisos de alta resistencia, muelles de carga para tractomulas y sistemas avanzados contra incendios.
Perspectivas del mercado
La combinación de estos factores está redefiniendo el negocio de los inmuebles comerciales e industriales. Las bodegas y locales no solo mantienen su valor, sino que se consolidan como activos capaces de generar ingresos competitivos en un mercado donde cada vez resulta más difícil encontrar espacios disponibles.
