Antes de firmar la escritura, tener un crédito hipotecario aprobado y recibir las llaves, existe un paso fundamental: la promesa de compraventa. Este documento no transfiere la propiedad del inmueble, pero genera obligaciones concretas tanto para el vendedor como para el comprador. Si está mal redactado, puede carecer de validez legal.
¿Qué es la promesa de compraventa?
Jaime Alberto Tobón, docente del Consultorio Jurídico del Politécnico Grancolombiano, sede Medellín, explica que se trata de un contrato preparatorio, válido tanto en materia civil como mercantil. Su propósito es "asegurar que las partes inmersas en la relación contractual cumplirán con la promesa de celebrar a futuro un contrato de compraventa, bajo ciertas condiciones acordadas previamente". Aunque no transfiere la propiedad, Tobón advierte que "su adecuada redacción y estructuración son fundamentales para evitar disputas y garantizar la seguridad jurídica de la operación".
Requisitos legales según el Código Civil
El artículo 1611 del Código Civil colombiano, junto con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, establece los requisitos que debe cumplir una promesa de compraventa para producir efectos legales:
- Debe constar por escrito; las promesas verbales no existen jurídicamente.
- Debe referirse a un contrato lícito y eficaz.
- Debe contener un plazo o condición que fije el momento en que se celebrará la compraventa.
- Debe ser un contrato con compromisos tan determinados que solo falte la entrega o la formalidad legal para perfeccionarse.
- Cuando el contrato prometido deba otorgarse por escritura pública, la promesa debe fijar notaría, fecha y hora para la firma. Este es el requisito que más se pasa por alto.
¿Cuándo vence una promesa de compraventa?
La promesa vence cuando las partes lo hayan acordado; no existe un plazo legal fijo. Según Tobón, "la promesa vencerá en aquel día, fecha y hora en la cual se establezca para el cumplimiento por las partes de la condición pactada, es decir, en el momento en que deba firmarse el contrato prometido, el contrato de compraventa". Por ejemplo, si el documento indica que la escritura se firma el 15 de agosto a las 10:00 a.m. en la Notaría 5 de Bogotá, ese es el momento exacto de vencimiento. Pasada esa fecha sin que ninguna de las partes haya cumplido, la parte afectada puede exigir el cumplimiento o pedir la resolución del contrato.
El precio del inmueble
La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) expidió la Circular Externa No. 004 de 2024, que establece que el precio de la vivienda debe informarse en pesos colombianos, de manera clara y completa. Esta disposición cobra relevancia porque en Colombia es práctica extendida, especialmente en vivienda de interés social (VIS), fijar los precios en salarios mínimos mensuales legales vigentes. Esto significa que el valor del inmueble puede aumentar cada año al ritmo del incremento salarial, sin que el comprador lo haya previsto al momento de firmar.
Por tanto, el comprador solo estará obligado a pagar el valor que le informaron al momento de firmar, ya sea en la promesa, el contrato de separación u otro documento de adhesión. Las indexaciones automáticas al salario mínimo u otras variables quedaron prohibidas.
Entre enero de 2024 y octubre de 2025, la SIC recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas por presuntas vulneraciones a los derechos de consumidores en el sector de la construcción. Las causas más frecuentes fueron información engañosa sobre condiciones del proyecto, cláusulas abusivas y retrasos en la entrega.
El cambio tiene impacto directo en la vivienda de interés social. Según cifras de la firma Galería Inmobiliaria, recogidas por el Ministerio de Vivienda, la proporción de proyectos VIS ofertados en pesos pasó del 25 % en septiembre de 2025 al 57 % en marzo de 2026, lo que indica que el mercado ya se está ajustando. No obstante, el sector constructor, a través de Camacol, ha advertido que fijar precios en pesos hasta la escrituración puede trasladar más riesgo a los constructores.
