Un nuevo decreto redefine la responsabilidad fiduciaria y obliga a profesionalizar el ecosistema de fiducia en Colombia. La construcción de vivienda es un pilar fundamental para la economía nacional: representa PIB, empleo, ahorro familiar y crédito. Según el DANE, el sector ocupa a más de 1,5 millones de personas y atraviesa un momento difícil, con un valor agregado que decreció 2,8% en 2025 y una caída del 7,5% en edificaciones. Cuando un proyecto se detiene, no se congela una obra: se afectan compradores, familias, contratistas, proveedores, bancos e interventores.
Proyectos tensionados y cifras de insolvencia
Los proyectos tensionados ya se reflejan en las cifras. El Atlas de Insolvencia de Supersociedades registra, a abril de 2026, 427 procesos concursales en el macrosector construcción, que incluye obras civiles e infraestructura, según consulta de la base pública. El mercado lo siente: constructores en crisis y proveedores, empleados y compradores se preguntan quién debe responder.
En ese escenario, los negocios fiduciarios no son el problema; bien diseñados, son parte de la solución. Su valor, como lo sabe quien los estructura, no está solo en separar bienes o recaudar dinero, sino en ordenar información, preservar trazabilidad y permitir decisiones inteligentes cuando el proyecto entra en turbulencia. El problema rara vez aparece primero en el contrato; aparece en la caja, en la trazabilidad y en la fecha en que se hicieron las cosas.
Información completa y verificable
Por ello, los negocios fiduciarios deben contar con información completa y verificable. No basta saber cuánto entró: hay que saber, línea a línea, cuánto costó la obra, qué se pagó y qué quedó pendiente. Y debe fortalecerse una cultura básica: los recursos de compradores e inversionistas deben consignarse únicamente a través del patrimonio autónomo, porque cada pago por fuera rompe la trazabilidad y abre riesgos de desviación. La confianza no se declara: se audita.
Tres preguntas clave sin respuesta pacífica
De ahí surgen tres preguntas que hoy carecen de respuesta pacífica.
¿Puede el patrimonio autónomo ir a insolvencia?
Sí. El artículo 2º de la Ley 1116 somete al régimen a los patrimonios autónomos afectos a actividades empresariales, y el parágrafo del artículo 3º confirma que, sin esa afectación, no pueden serlo de forma separada del deudor. El Auto Azteca 2025-01-405822, según reseñas especializadas, abrió la puerta a estudiarlo de oficio cuando está vinculado operativa y financieramente con el fideicomitente. Pero la afectación empresarial debe nacer con el negocio, no maquillarse cuando ya está siniestrado: formalizar tarde deja riesgos de oponibilidad frente a quienes contrataron antes.
¿A quién debe emitirse la factura del proyecto?
La segunda pregunta toca a proveedores y empleados: ¿a quién debe emitirse la factura del proyecto? La práctica factura al constructor; pero los artículos 772 y 773 del Código de Comercio (Ley 1231 de 2008) admiten que sea librada y aceptada por el comprador o por el beneficiario del servicio, si corresponde a bienes o servicios efectivamente prestados. La clave es estructural: cuando el patrimonio autónomo participa en la relación que origina la obligación, o acepta la factura —incluso tácitamente, al no objetarla en término—, el proveedor mejora su posición probatoria y de reclamación. Definir desde el contrato quién es el verdadero obligado no es un detalle administrativo: en insolvencia es la diferencia entre cobrar y no cobrar.
¿Qué pasa con las garantías?
La tercera pregunta se refiere a las garantías. En la liquidación judicial, el artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 permite excluir de la masa los bienes en garantía de propiedad del deudor para pagar con preferencia al acreedor garantizado, siempre que estén inscritos y sean oponibles. En la fiducia mercantil en garantía, esa ley equiparó a las mobiliarias el registro, la oponibilidad y la restitución, con los efectos del parágrafo del artículo 55 de la Ley 1116. Pero no toda estructura inmobiliaria es una garantía, ni debe confundirse esa exclusión con la terminación del negocio fiduciario del artículo 50: una fiducia de administración con compradores y recursos en juego no se termina automáticamente por la liquidación del constructor. El riesgo recae en vehículos sin terceros protegidos ni finalidad inmobiliaria real.
El caso de Medellín: proyectos al 70% paralizados
Ese análisis no es teórico. En Medellín ya hay proyectos con avances cercanos al 70% que se paralizan cuando el banco deja de girar y no llega financiación de última milla. Esos activos pueden terminar como nidos de litigio donde todos pierden, o como oportunidades de rescate: con información confiable, caja controlada e inventario valorizable se rescata; sin ella, se litiga. Ahí el negocio fiduciario es decisivo: no para reemplazar al constructor, sino para ordenar la mesa —cuánto falta para terminar, qué pasivos son funcionales, qué inversionista podría entrar—. El verdadero negocio no está en esperar el pleito, sino en rescatar el proyecto a tiempo.
El Decreto 0510 de 2026: avances y desafíos
El Decreto 0510 de 2026 apunta en la dirección correcta: refuerza deberes de información, matriz de riesgos y gobierno contractual, y distingue los riesgos fiduciarios de los no fiduciarios. La fiduciaria no se vuelve constructora ni garantiza el éxito del proyecto, pero sí debe actuar con previsión: activar alertas, exigir información, verificar interventoría y documentar decisiones. El país debería avanzar hacia planes de contingencia fiduciario-inmobiliarios que protejan compradores y ordenen la salida: terminar, vender, ceder o liquidar.
La construcción necesita confianza, y la confianza no se improvisa: se estructura con buenos negocios fiduciarios, afectación empresarial concebida desde el origen, facturación dirigida a quien efectivamente se beneficia y participa, garantías registradas y decisiones tomadas a tiempo. En tiempos de dificultades inmobiliarias, los negocios fiduciarios no deben ser una caja negra. Deben convertirse en una sala de control; y cada actor —del comprador al proveedor— debería saber dónde está parado antes de que llegue la turbulencia.
