El Plan Parcial Triángulo de Fenicia, formulado en 2014 en el centro de Bogotá, buscaba intervenir un barrio mediante renovación urbana sin desmontar su esencia barrial. Adoptado mediante el Decreto 420, organizó el territorio en cinco Unidades de Actuación Urbanística (UAU) y propuso un reparto de cargas y beneficios para financiar la transformación sin expulsar a los residentes. La Universidad de los Andes, como promotor, y el respaldo institucional le dieron visibilidad. Durante años, los avances prediales y la vinculación de propietarios (superior al 90 %) sostuvieron la idea de que el modelo era viable.
El giro normativo y la controversia
Sin embargo, el 16 de junio de 2025, el Distrito expidió el Decreto 261, declarando condiciones de urgencia por utilidad pública para adquirir predios necesarios para las unidades de actuación. El decreto habilita la expropiación administrativa cuando no hay acuerdo con propietarios, argumentando que la demora generaría consecuencias negativas. Los residentes de los barrios aledaños protestan, sintiéndose engañados. “Ahora nos dicen que quien no se acoja será expropiado”, afirma Rosa, habitante del sector por más de 30 años.
Cambios en el proyecto y viabilidad financiera
El ajuste del plan se basa en un desbalance financiero crítico. El Documento de Soporte señala que el modelo original dejó de ser viable debido a una evolución desigual del mercado inmobiliario. Entre 2014 y 2025, el valor de la vivienda de interés prioritario creció un 218 %, mientras que los usos comerciales lo hicieron en menor proporción. Además, los costos de urbanismo pasaron de COP 11,8 mil millones a COP 65,5 mil millones, un aumento superior al 450 %. El área de reposición de vivienda creció de 39.924 a 53.352 metros cuadrados. El déficit resultante es de aproximadamente COP 279,8 mil millones, lo que obliga a ajustar la mezcla de usos y tipologías de vivienda. La Secretaría de Planeación indica que el giro responde a hogares más pequeños y nuevas formas de habitar, como unidades compactas y coliving.
La visión de los residentes
Los habitantes denuncian cambios concretos. Alejandra, residente por más de 20 años, afirma que las promesas iniciales se han incumplido: “Nos iban a responder por metro a metro, pero el presupuesto ya no es el mismo”. El tamaño de las viviendas es otro punto crítico: “Pasar de 70 o 100 metros cuadrados a 37 metros cuadrados no es viable. Pasamos de no pagar nada a tener que pagar administración, de vivir en casas con terraza a apartamentos pequeños”.
Además, muchas familias son poseedores sin título formal, construidas por sus ancestros. “La universidad dice que solo negocia con propietarios, pero hay familias que llevamos más de 30 años viviendo aquí”, añade Alejandra. Rosa vincula el proyecto con gentrificación: “Esto es un atropello, tiene que ver con nuestro desplazamiento”. Señala que la llegada de torres como City U transformó el entorno: “Ya no hay tiendas, vemos Starbucks y Hornitos, tiendas para estudiantes con dinero, no para nosotros. Hay una expulsión indirecta”. Ambas coinciden en que la intención es convertir el sector en una ciudad universitaria para quienes pueden pagar, no para los residentes de siempre. El Espectador contactó a la Universidad de los Andes, pero no obtuvo respuesta.
El decreto en la práctica
El Decreto 261 busca resolver la gestión predial, permitiendo la adquisición forzosa cuando no hay acuerdo. Sin embargo, los propietarios consideran que las nuevas condiciones y el incumplimiento de promesas hacen injusta la expropiación. El decreto no aborda las diferencias en reposición de vivienda ni la situación de los poseedores sin título, aumentando la incertidumbre.
La Secretaría Distrital de Planeación sostiene que el proyecto está en revisión y que las observaciones ciudadanas se recogen. Aseguran que el Plan de Gestión Social contempla medidas de mitigación, acompañamiento y compensación.
Reflexión final
Fenicia concentra una discusión sobre cómo intervenir el centro de Bogotá sin desplazar a sus residentes originales. El caso evidencia las debilidades de los instrumentos de renovación urbana cuando los acuerdos iniciales cambian con el tiempo. La pregunta que deja no se limita a Fenicia, pero sirve como ejemplo de los desafíos para sostener acuerdos sociales en proyectos de largo plazo.
