Gobierno precisa que cuotas de administración no aumentan con salario mínimo
Los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio emitieron una circular conjunta para aclarar formalmente que las cuotas de administración en conjuntos residenciales y edificios bajo régimen de propiedad horizontal no están vinculadas al incremento del salario mínimo ni al índice de precios al consumidor (IPC).
Respuesta a inquietudes ciudadanas
Esta medida gubernamental busca responder a las preocupaciones manifestadas por ciudadanos y administradores de copropiedades tras el aumento del salario mínimo para 2026 y ante reportes sobre posibles incrementos desproporcionados en algunas comunidades residenciales.
La aclaración se formalizó mediante la Circular Externa 0028, dirigida específicamente a copropietarios, administradores y residentes, donde ambas entidades ministeriales recuerdan que la determinación del valor de las cuotas de administración es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios, según lo establece la Ley 675 de 2001.
Competencia exclusiva de las asambleas
De acuerdo con el documento oficial, cualquier modificación en el valor de estas cuotas debe basarse exclusivamente en el presupuesto anual aprobado por la asamblea y no en variables externas como el salario mínimo o la inflación general.
"Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios", señalan explícitamente las entidades en el documento.
El texto ministerial recuerda que el artículo 38 de esa ley establece que la asamblea debe aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos del conjunto o edificio. A partir de ese presupuesto se define el monto de las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios.
Autonomía en la gestión de recursos
Esto significa que el valor de la cuota de administración no puede incrementarse automáticamente por decisiones externas o por la variación de indicadores económicos generales.
"En consecuencia, el incremento de la cuota de administración no se encuentra legalmente atado al aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente o al Índice de Precios al Consumidor", indica textualmente la circular gubernamental.
La normativa también contempla que, si el reglamento interno de propiedad horizontal incluye una fórmula específica para calcular el incremento de la cuota, esta puede aplicarse. Sin embargo, ese mecanismo también puede ser modificado por decisión de la asamblea de copropietarios.
Basado en presupuestos reales
Los ministerios señalaron que cualquier ajuste en las cuotas debe sustentarse en el presupuesto aprobado para el funcionamiento del edificio o conjunto residencial.
Ese presupuesto incluye los gastos necesarios para la operación de la copropiedad, como:
- Mantenimiento de áreas comunes
- Servicios de seguridad
- Servicios públicos comunes
- Administración profesional
- Otras obligaciones del inmueble
Por esta razón, el incremento de las cuotas debe responder a los costos reales del funcionamiento del conjunto y no a la variación de indicadores económicos generales.
"Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal", reitera la circular.
Llamado a la transparencia
El documento también recuerda que las copropiedades tienen autonomía para gestionar sus recursos, siempre dentro del marco legal establecido por la Ley 675 de 2001.
En ese contexto, los ministerios invitaron a administradores y copropietarios a:
- Revisar con detalle los presupuestos de cada conjunto residencial
- Realizar asambleas informadas para discutir cualquier modificación en las cuotas
- Tomar decisiones basadas en criterios técnicos y análisis presupuestal
El llamado gubernamental busca que las decisiones sobre el manejo de recursos dentro de las copropiedades se adopten con base en criterios técnicos y en el análisis del presupuesto anual, garantizando transparencia, proporcionalidad y sostenibilidad financiera en la administración de los conjuntos residenciales.
Según la circular, estas decisiones deben proteger los intereses de los residentes y propietarios, manteniendo un equilibrio entre las necesidades operativas de las copropiedades y la capacidad de pago de los copropietarios.
