Fedelonjas informó que el 47,88% de las viviendas urbanas en Colombia —aproximadamente 6,7 millones de unidades— se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal. El dato fue presentado durante la cuarta Rueda de Negocios de Administradores de Propiedad Horizontal, celebrada en Bogotá.
Concentración en grandes ciudades
La tendencia es especialmente marcada en los principales centros urbanos. Según el comunicado de Fedelonjas, en la mayoría de estas ciudades la propiedad horizontal supera el 60% de los hogares. Bucaramanga encabeza la lista con 69,3%, seguida de Bogotá con 67,7% y Medellín con 61,7%. En la costa Caribe, Cartagena y Barranquilla registran 61,2%, mientras que Cali se ubica en 57,71%.
Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, afirmó: “El administrador es una figura clave para la calidad de vida y para el patrimonio de las familias. Necesitamos elevar el estándar: administradores capacitados y certificados, capaces de manejar presupuestos, convivencia y los retos que traen el arriendo y las rentas cortas. Profesionalizar la administración de copropiedades es proteger el bolsillo y la tranquilidad de millones de hogares”.
Arriendo y cuotas de administración presionan la copropiedad
Ramírez señaló que “la residencia en propiedad horizontal viene aumentando en todas las regiones, pero es en las grandes ciudades donde se ha consolidado como la norma”. Esa consolidación trae desafíos operativos para los administradores, que deben responder ante asambleas, controlar el recaudo de cuotas, manejar contratos y sostener servicios esenciales para los residentes, incluso en contextos de mayores costos.
Uno de los factores que más presiona la gestión de copropiedades es el arriendo. En 2025, la principal forma de tenencia en Colombia fue el arriendo o subarriendo, con el 40,8% de los hogares, una categoría que se mantuvo predominante por cuarto año consecutivo. Esa alta rotación de residentes aumenta la exigencia sobre la convivencia, la seguridad y los controles internos de edificios y conjuntos.
A esta realidad se suma el aumento de las cuotas de administración. Los servicios relacionados con la copropiedad crecieron 13,42% anual en mayo de 2026, más del doble de la inflación general, que fue de 5,84%. Según Fedelonjas, detrás de esa cifra está, en buena medida, el incremento del salario mínimo, que encarece rubros como vigilancia, aseo y personal.
Estos servicios concentran casi el 70% de las cuotas de administración, por lo que su aumento golpea directamente a los hogares que viven en propiedad horizontal. En ese escenario, el administrador queda en el centro de una tensión cotidiana: debe sostener la calidad del servicio, gestionar presupuestos más ajustados, rendir cuentas transparentes a la asamblea y, al mismo tiempo, cuidar la convivencia.
Rentas cortas cambian reglas en edificios y conjuntos
El auge de las rentas cortas también está transformando la propiedad horizontal. Fedelonjas, con base en datos de AirDNA y cálculos de Camacol, indicó que en Colombia operan 116.685 hospedajes en el mercado de alojamiento de corta estancia, con una ocupación promedio del 50%, una tarifa media de $255.000 por noche, estadías de cinco días y un ingreso promedio anual de $41 millones por inmueble.
La oferta de rentas cortas se concentra en Antioquia, con más de 30.000 hospedajes, seguida de Bogotá, con más de 19.000, y Bolívar, con más de 13.000. Las mayores tasas de ocupación se registran en Bogotá, con 62%; Norte de Santander, con 58%, y Antioquia, con 57%, lo que sostiene la demanda durante buena parte del año.
En Bogotá, la transformación ha sido acelerada. Según Fernando Quintero y Norbey Piñeros, directores de arriendos de RV Inmobiliaria, la ciudad pasó en la última década de 500 a más de 20.000 unidades de renta corta y hoy concentra cerca del 17% del mercado nacional. “El mercado de renta corta en Bogotá está altamente concentrado, con Chapinero —incluido el Chicó— liderando cerca del 40% del inventario, seguido por Usaquén, Centro ampliado y Teusaquillo”, detallaron.
Para las copropiedades, esta dinámica representa un reto directo. El administrador debe equilibrar el derecho de los propietarios a rentar con la tranquilidad de los residentes permanentes, definir reglas claras para el uso de zonas comunes y controlar el acceso de huéspedes temporales, muchas veces sin una regulación interna actualizada. La seguridad, la convivencia y la operación diaria quedan así bajo mayor presión.
Cambios en los hogares y nuevas demandas
Los cambios en la conformación de los hogares también agregan nuevas demandas. En 2025, el hogar biparental concentró el 51,3% de los hogares, mientras los hogares de un solo adulto cabeza de familia, entre unipersonales y monoparentales, sumaron 44,5%. Esto señala una base de propietarios de un solo ingreso, más sensible a incrementos en las cuotas.
Para la administración de propiedad horizontal, este cambio implica retos concretos: menor asistencia a asambleas, mayor uso de poderes, hogares con más presión frente a los costos y una demanda distinta de zonas comunes. Fedelonjas señala un giro hacia espacios como gimnasio, coworking, recepción de domicilios y servicios pet-friendly, señales de una copropiedad que ya no solo administra edificios, sino nuevas formas de vida urbana.
