La abogada Nora Pabón Gómez, asesora externa, aclara las dudas más frecuentes de los lectores sobre propiedad horizontal, abordando temas como el manual de convivencia, las asambleas, los consejos de administración y el nombramiento de administradores.
Manual de convivencia: ¿debe incorporarse al reglamento?
Un lector consulta si es necesario incorporar el manual de convivencia al reglamento de propiedad horizontal y cuál es el procedimiento para hacerlo. La abogada responde que el manual de convivencia es un documento separado del reglamento y no se integra a este, aunque debe sujetarse al reglamento de propiedad horizontal y a la Ley 675 de 2001. El manual es aprobado por la asamblea de propietarios sin requerir quórum calificado, no se eleva a escritura pública ni se registra. Puede ser redactado preferiblemente por un abogado, pero el administrador, el consejo, el revisor fiscal, los residentes y ocupantes pueden hacer sugerencias, ya que conocen las necesidades del edificio o conjunto.
Reunión extemporánea de asamblea: ¿es válida?
Otra consulta se refiere a la legalidad de una asamblea convocada el 31 de marzo pero realizada el 28 de junio. La abogada explica que la asamblea general debe reunirse al menos una vez al año en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal; si este no lo menciona, debe ser dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal. La Ley 675 de 2001 establece que la convocatoria debe realizarse con una antelación no inferior a 15 días calendario. Si el lapso es superior, no se presenta un vicio legal, aunque pueden existir otras alternativas. Lo importante es que la asamblea se reúna para tomar decisiones urgentes. En resumen, se debe acatar el reglamento y, en su defecto, la ley; de lo contrario, podría haber causal de impugnación, pero las decisiones son válidas mientras no haya pronunciamiento judicial en contrario.
Consejo integrado por menos propietarios de lo estipulado
Un lector pregunta si la elección de un consejo de administración con solo cinco miembros, cuando el reglamento exige siete, es válida. La abogada indica que la decisión de la asamblea, respaldada por el revisor fiscal, es válida. La Ley 675 de 2001 señala que el consejo debe integrarse por un número impar de tres o más propietarios o sus delegados. Al no postularse los siete, lo contrario habría sido dejar el órgano acéfalo.
Nombramiento de nuevo administrador y representación legal
Varios lectores consultan sobre el nombramiento de un nuevo administrador cuando aún hay un contrato vigente con el anterior. La abogada explica que la asamblea de propietarios es la encargada de nombrar al administrador, salvo que exista consejo de administración. Se deben analizar los antecedentes de la decisión, respetando el contrato vigente o terminándolo según lo pactado. La asamblea debió señalar la fecha del cambio; normalmente, el nombramiento de un nuevo administrador implica la remoción del anterior. Para efectos de representación legal, solo puede ejercerla quien aparezca como administrador ante la Alcaldía local, que certifica la existencia y representación legal de la persona jurídica.
Para más consultas, envíe su pregunta al correo redaccioneconomicas@eltiempo.com. Los artículos se publican cada sábado.
